47,040,000원
부산지방법원 2024타경1256. 부민동1가 ‘부민수목하우스’ 8층 805호입니다. 매각물건명세서 비고에는 도시형 생활주택으로 기재되어 있고, 감정평가 대상 건물은 주거용 오피스텔과 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)이 혼재합니다. 등기상 말소기준권리는 2020.04.27. 하나은행 근저당권이며 채권최고액은 2,460,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2020-146호에 연결되어 있습니다.
등기권리만 보면 하나은행 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 한혜수의 전입일은 2020.01.13으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수는 없지만, 매수인이 임차보증금을 승계할 가능성을 배제할 수 없는 상태입니다. 반면 문경원의 전입일은 2021.01.11로 말소기준권리 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 8층805호 (부민동1가,부민수목하우스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 · 매각물건명세서 비고상 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 최지아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
과거 남부산농업협동조합 근저당과 대형기선저인망수산업협동조합·제1.2구잠수기수산업협동조합의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.04.27. 하나은행 근저당입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2024.03.26에 등기되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한혜수 확인이 선결조건
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜수 | 2020.01.13 | 2024.05.02 | 가능·미상 말소기준권리 이전 전입 | 미상 확정일자·보증금 미상 | 가능성 미상 보증금 확인 필요 |
| 문경원 | 2021.01.11 | 2024.04.11 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자·보증금 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사되어 있습니다. 문경원은 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력에 따른 승계 위험은 없지만, 한혜수는 다릅니다. 한혜수 보증금이 최저매각가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득가는 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합쳐 판단해야 합니다. 현재는 그 보증금 자체가 확인되지 않으므로 실질취득가 산정이 불가능합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득가 확정이 먼저
감정가는 96,000,000원, 현재 최저매각가는 47,040,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 같은 면적의 최근 실거래 금액을 근거로 최저가가 시세보다 낮다고 판정할 만한 가격 자료가 없습니다. 따라서 “싸다”, “시세보다 저렴하다”라는 결론은 내릴 수 없습니다.
부민수목하우스는 24세대, 준공일 2016.03.04이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.3회, 매각률은 7.14%입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다. 이런 지표는 최저가 할인율 자체보다 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 45,793,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 하나은행 근저당의 미배당액은 2,414,206,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 한혜수의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 임차보증금 승계 위험을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 민간임대주택 등기 — 별도 확인할 권리
갑구에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 내용은 해당 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 것입니다. 말소기준권리보다 뒤의 기재이지만, 통상적인 금전채권과 달리 임대사업자 의무와 연결된 등기이므로 매각물건명세서의 인수·말소 조건과 현재 등록 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근이며, 주택·상가지대 내 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지, 평지·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 상대보호구역, 일반상업지역, 방화지구 관련 지정·저촉 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 경매 평균 유찰이 3.3회, 매각률이 7.14%여서 경매 수요는 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 전입 2020.01.13, 배당요구 2024.05.02. 보증금과 확정일자를 확인해 대항력·우선변제·미배당 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가 분리. 최저가 47,040,000원은 입찰 출발점일 뿐입니다. 선순위 임차보증금이 남으면 실제 부담액은 달라집니다.
- 문경원 확인. 전입은 2021.01.11로 말소기준권리 이후이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계는 원문서와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 조건을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서에는 도시형 생활주택으로 기재되어 있고, 감정 대상 건물 전체는 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 혼재하므로 805호의 공부·현황 이용상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “얼마를 승계하는가”가 먼저다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 96,000,000원에서 최저가 47,040,000원까지 내려온 49%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 할인율과 반대 방향입니다. 한혜수는 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액은 미상, 실질취득가도 미상입니다.
게다가 부민수목하우스의 경매 평균 유찰은 3.3회이고 매각률은 7.14%입니다. 최근 실거래 금액으로 현재 가격이 시세보다 낮다고 입증할 수도 없습니다. 결국 이 사건은 “많이 유찰돼 싸 보인다”가 아니라 “선순위 임차보증금을 확인하기 전에는 가격을 판단할 수 없다”가 핵심입니다. 등기상 말소 구조는 단순하지만, 임차인 확인이 끝나지 않은 상태에서 입찰가부터 정하는 것은 순서가 거꾸로입니다.
