부산지방법원 2024타경1256. 부산 서구 부민동1가 부민수목하우스의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 98,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 48,020,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계와 목적물 특정입니다.
말소기준권리는 2020.04.27. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 김예지 임차권등기와 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기된 김예지가 아니라, 말소기준보다 앞선 2020.01.13. 전입의 한혜수입니다. 한혜수의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰대금에서 얼마가 배당되고 얼마가 남아 매수인에게 대항할지 현재 수치만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 2층203호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 공부 / 현황 | 공부상 203호 · 현황 204호 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,100,347,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 4,103,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리보다 선순위 전입이 핵심
현재 소유자는 최지아입니다. 2016년 공유지분 취득 후 2018년 한승혜 지분 전부를 이전받았고, 과거 남부산농업협동조합·수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준은 2020.04.27. 하나은행 근저당권입니다. 2023.05.02. 김예지의 주택임차권등기는 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 4명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문경원 | 2021.01.11 | 미상 | 2024.04.11 | 대항력 없음 | 미상 |
| 한혜수 | 2020.01.13 | 미상 | 2024.05.02 | 대항력 있음 | 미상 |
| 김예지 | 2021.03.29 · 제203호 전유부분 전부 | 65,000,000원 | 2023.05.02 | 대항력 없음 | 미상 |
| 기사항전 | 전입일 미상 · 주거 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
문경원과 김예지는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 김예지는 65,000,000원의 임차보증금과 2021.03.02. 확정일자가 등기돼 있으나 전입은 2021.03.29.로 말소기준 뒤입니다. 반면 한혜수는 말소기준 전 전입이므로 별도 검토가 필요합니다. 또한 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 — 49% 할인율보다 실질취득비용 확인이 먼저
현재 최저매각가는 48,020,000원으로 감정가 98,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 면적의 확인 가능한 실거래 금액이 없어, 48,020,000원이 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 부민수목하우스의 비교 면적은 25.22㎡로 표시되지만 면적 매칭도 되지 않았습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 7.14%입니다. 현재도 이미 2회 유찰된 상태여서 가격 자체만으로 추가 가점을 주기 어렵고, 선순위 임차관계가 정리되기 전에는 낮은 최저가를 안전마진으로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 46,755,640원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이 계산에서는 하나은행 미배당액이 2,413,244,360원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 임차인의 실제 보증금·배당관계가 반영되지 않았으므로, 위 배당표의 매수인 인수 0원 계산을 곧바로 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 호수 불일치 — 권리보다 먼저 목적물 특정
이 문제는 단순한 명칭 차이로 치부하기 어렵습니다. 임차권등기의 범위는 “제203호 전유부분 전부”로 적혀 있는 반면 현황 표시는 204호이므로, 실제 점유자가 어느 공간을 사용하고 있고 그 공간이 등기상 어느 전유부분과 대응하는지 확인하지 않으면 명도·점유관계 판단도 흔들릴 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근. 주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 남측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역·상대보호구역, 방화지구 관련 표시가 있습니다.
- 환금성. 부민수목하우스는 24세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 3.3회·매각률 7.14%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 말소기준 전 전입자이므로 보증금·임대차계약·확정일자·실제 점유와 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금 미상 점유자의 실제 신원과 임대차 내용을 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 203호/204호 대조. 공부상 203호와 현황 204호의 위치를 현장·대장·도면·등기 전유부분으로 교차 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 동일 조건의 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 배당표 재산정. 당해세·최우선변제와 선순위 임차인 보증금을 반영한 실제 배당표를 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 98,000,000원에서 48,020,000원까지 내려와 숫자상 할인 폭이 큽니다. 그러나 권리분석에서는 낮은 최저가가 불확실한 인수위험을 지워주지 않습니다. 한혜수는 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있고 보증금은 미상이며, 또 다른 점유자는 대항력 자체를 판단할 자료가 부족합니다. 여기에 공부상 203호와 현황 204호의 차이까지 있습니다.
가격은 낮아졌지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 선순위 임차인의 실제 보증금과 배당 후 잔액, 미상 점유자의 지위, 목적물 호수 대응관계를 확인한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 권리·점유·호수 특정 확인이 우선인 물건입니다.
