47,040,000원
부산지방법원 2024타경1256. 부산 서구 부민동1가 ‘부민수목하우스’ 5층 502호입니다. 매각물건명세서 비고상 도시형 생활주택이고, 건물은 공동주택과 주거용 오피스텔이 혼재하는 10층 집합건물입니다. 감정가 96,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 47,040,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2020.04.27. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,460,000,000원이지만 공동담보목록이 있는 근저당이므로 이 금액을 본건 하나의 가치와 직접 비교해 해석하면 안 됩니다. 이 근저당 이후 설정된 박지현의 전세권과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 한혜수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 5층502호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 도시형 생활주택 · 10층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 최지아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27. 을구 4번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선행 전입’이 핵심
과거 남부산농업협동조합 근저당과 수산업협동조합 근저당들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2020.04.27. 하나은행 근저당입니다. 이후의 경매개시결정, 박지현 전세권 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜수 | 2020.01.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 502호 전부 | 2020.06.22. 확정일자 2020.06.22. | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문경원 | 2021.01.11. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박지현은 2020.06.22. 계약·전입·점유·확정일자를 갖추고 2022.06.22. 전세금 60,000,000원의 전세권을 설정했으며, 2025.11.06. 같은 금액으로 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 문경원 역시 2021.01.11. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 반값이라고 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 47,040,000원으로 감정가 96,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에서 시세 판단에 사용할 최근 실거래 금액 비교가 성립하지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다. 더구나 선순위 가능 임차인의 인수액이 확정되지 않아 실제 취득비용 자체가 최저가와 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,246,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 전세권 · 박지현 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 배당채권 2,520,000,000원 중 45,793,280원이 배당되고, 미배당액은 2,474,206,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 한혜수의 보증금이 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근이며, 주택·상가 지역에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 토성역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기 및 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구, 지목은 대, 토지면적 266.1㎡, 공시지가 4,103,000원/㎡이며 남측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 24세대 소규모 집합건물이고 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 매각률 7.14%입니다. 본건도 2회 유찰돼 출구전략을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금 규모를 모르면 최저가와 실질취득비용의 차이를 계산할 수 없습니다.
- 점유 지속 여부 확인. 선순위 전입만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 점유관계와 전입 유지 상태를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 박지현 권리 구분. 60,000,000원 전세권과 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하지만, 명도·점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 실질취득가는 선순위 가능 임차인의 인수액까지 포함해 계산해야 합니다.
- 환금성 점검. 24세대 규모, 평균 3.3회 유찰, 매각률 7.14%를 고려해 낙찰 후 재매각·임대 전략을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당표 재산정. 한혜수 보증금, 당해세, 최우선변제 대상이 확인되면 현재 배당 시뮬레이션은 달라질 수 있으므로 입찰 전에 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 선순위 임차인
이 물건은 감정가 96,000,000원에서 두 번 유찰돼 47,040,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄지만, 권리분석의 결론은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 박지현의 60,000,000원 전세권·임차권과 문경원의 후순위 전입은 매수인 인수 위험이 낮지만, 한혜수는 말소기준 이전 전입자로 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계의 실질취득비용은 47,040,000원 + 미확정 인수액으로 봐야 합니다.
여기에 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 매각률 7.14%, 24세대 규모가 겹칩니다. 시세 비교가 확정되지 않은 상태에서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 선순위 가능 임차인 확인 전에는 가격도, 인수액도 확정할 수 없는 물건. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 한혜수의 실제 보증금·점유관계를 확인하는 것입니다.
