부산지방법원 2024타경1256. 부산 서구 부민동1가 부민수목하우스 4층 404호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 100,000,000원이고 두 차례 유찰 뒤 최저매각가는 49,000,000원입니다. 숫자만 보면 절반 이하까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
말소기준권리는 2020.04.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 김나금의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 한혜수는 2020.01.13 전입으로 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금 액수가 없어 낙찰 후 얼마를 인수할 수 있는지 계산할 수 없으므로, 현재 49,000,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 4층404호 (부민동1가,부민수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 대상면적 25.22㎡ |
| 소유자 | 최지아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27 하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 핵심
등기상 2016.03.17 남부산농업협동조합 근저당과 2018.10.02 수산업협동조합 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2020.04.27 하나은행 근저당권입니다. 2023.07.24 등기된 김나금의 주택임차권은 전입일 2021.08.20으로 말소기준 이후이고, 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 한혜수는 2020.01.13 전입으로 기준일보다 앞서 있어 별도 확인이 필요합니다.
② 임차관계 — 4건 중 선순위 전입 1건
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜수 | 2020.01.13 | 미상 | 대항력 有 | 2024.05.02 | 말소기준보다 선순위 · 인수 가능성 |
| 문경원 | 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 2024.04.11 | 말소기준 이후 전입 |
| 김나금 | 2021.08.20 확정일자 2021.08.02 | 60,000,000원 | 없음 | 2023.07.24 | 임차권등기 · 말소기준 이후 |
| 기사항전 | 2021.08.20 확정일자 2021.08.02 | 0원 | 없음 | 2024.04.08 | 말소기준 이후 전입 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 34,300,000원, 그 다음은 24,010,000원입니다. 다만 부민수목하우스의 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없고, 대상면적 25.22㎡ 역시 면적 매칭이 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하이므로 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 하나은행 채권에 47,718,000원이 배당되고 2,412,282,000원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 한혜수의 미상 보증금에 따른 대항력 인수 가능성을 제거하는 근거가 되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 주택·상가·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 현황. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면, 공시지가 4,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 상대보호구역, 일반상업지역, 방화지구 관련 표기가 있습니다.
- 단지. 부민수목하우스는 24세대, 2016.03.04 사용승인 자료가 있으며 경매물건 평균 유찰은 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금과 실제 배당액을 확인해야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 선순위 대항력 재확인. 한혜수의 전입일 2020.01.13과 말소기준일 2020.04.27의 선후관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 김나금 임차권. 보증금 60,000,000원, 전입 2021.08.20, 확정일자 2021.08.02로 확인되며 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로, 25.22㎡ 및 유사한 주거용 오피스텔의 실제 거래·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수. 현재 2회 유찰 상태이며 단지 경매 평균은 3.3회입니다. 낮은 최저가만으로 수요와 환금성을 낙관하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 가격표만 보고 판단하기 어려운 물건입니다. 한혜수의 선순위 전입과 미상 보증금 때문에 실제 인수액이 확정되지 않았고, 직접 비교할 실거래 가격도 없습니다. 김나금 등 후순위 임차관계는 상대적으로 정리가 명확하지만, 한혜수의 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득가는 계산되지 않습니다. 따라서 결론은 “가격은 내려왔지만 권리비용이 아직 열려 있다”입니다. 입찰 판단의 출발점은 49,000,000원이 아니라 선순위 임차보증금 확인입니다.
