부산지방법원 2024타경1256. 부민수목하우스 3층 302호로 표시된 도시형 생활주택입니다. 감정평가 이용상태상 이 건물에는 주거용 오피스텔과 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)이 함께 있고, 매각물건명세서에는 이 물건이 도시형 생활주택이라고 적혀 있습니다. 감정평가에서는 공부상 3층 302호가 현황 3층 303호로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2020.04.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,460,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2020-146호에 연결되어 있고, 경매 신청채권액은 2,100,347,645원입니다. 그 뒤 문경원의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 기준일보다 앞선 2020.01.13. 전입자 한혜수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 3층302호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 용도 | 도시형 생활주택 · 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형) |
| 공부 / 현황 | 공부상 3층 302호 · 현황 3층 303호 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2016.03.17. 남부산농업협동조합의 근저당권 1,800,000,000원은 2018.10.02. 해지됐고, 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합 648,000,000원과 제1.2구잠수기수산업협동조합 1,812,000,000원의 근저당권이 설정됐다가 2020.04.28. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 그 직전인 2020.04.27. 하나은행 근저당권입니다.
문경원의 주택임차권은 2023.06.14. 등기됐고 전입·확정일자는 2021.01.11.로, 말소기준보다 늦습니다. 보증금은 65,000,000원이지만 대항력은 없는 것으로 정리되어 있고, 이 임차권은 매각으로 소멸합니다. 반면 한혜수의 전입일은 2020.01.13.으로 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜수 | 2020.01.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 문경원 | 2021.01.11 / 2021.01.11 | 65,000,000원 | 없음 | 후순위 | 매각으로 소멸 |
| 기사항전 | 2021.01.11 / 2021.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
한혜수는 2024.05.02. 배당요구가 접수되어 있고, 문경원은 2023.06.14., 기사항전은 2024.04.11. 배당요구가 접수되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력을 확정적으로 표현하지 않았습니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 32,241,999원, 4회 유찰 시 22,569,399원입니다. 그러나 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고, 무엇보다 한혜수의 인수 가능 보증금이 미상입니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,229,080원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 44,830,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 하나은행 채권최고액 2,460,000,000원 중 44,830,920원이 배당되고, 미배당액은 2,415,169,080원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 한혜수의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 및 인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 266.1㎡, 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지로 남측 약 8미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 절대보호구역 및 상대보호구역과의 저촉·포함 표시가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 2020.01.13. 전입과 배당요구 사실만으로는 인수액 계산이 불가능합니다. 보증금과 확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 302호·303호 특정. 공부상 302호가 현황 303호로 조사됐습니다. 현장 출입문 표시, 건축물대장, 집합건축물도면과 실제 점유 위치를 맞춰야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 문경원 임차권. 보증금 65,000,000원이지만 전입·확정일자가 모두 말소기준보다 늦고, 등기상 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 마십시오. 비교 실거래와 인수 가능액이 확인된 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 하나은행 배당 외 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 호수를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 인수액이 먼저다
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰돼 46,060,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 말소기준보다 앞선 한혜수의 보증금이 미상이고, 공부상 302호가 현황 303호로 조사됐습니다. 문경원의 65,000,000원 임차권은 후순위로 소멸하지만, 한혜수의 인수 가능액이 확인되지 않는 한 매수인 실질취득액은 46,060,000원 + 미상입니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 49%라 싸다”가 아니라, ① 한혜수 보증금·확정일자, ② 302호와 현황 303호의 목적물 특정, ③ 민간임대주택등기 처리를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 이 세 가지가 정리되기 전에는 가격 가점을 주기 어렵고, 보수적인 접근이 필요합니다.
