부산지방법원 2024타경1256. 부민동1가 부민수목하우스 10층 1002호로, 매각물건명세서 비고에는 도시형 생활주택으로 기재돼 있습니다. 감정가 98,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 48,020,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 인수 위험을 봐야 합니다.
말소기준권리는 2020.04.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 임차인 문경원은 2021.01.11. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 한혜수는 2020.01.13. 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 한혜수의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 현재 수치로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 10층1002호 (부민동1가,부민수목하우스) |
| 물건종류 | 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 남부산농업협동조합 근저당과 대형기선저인망수산업협동조합·제1.2구잠수기수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.04.27. 주식회사하나은행 근저당권이며, 2024.03.26. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 위험은 한혜수
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문경원 | 2021.01.11 | 2024.04.11 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 매수인 승계 위험 낮음 |
| 한혜수 | 2020.01.13 | 2024.05.02 | 있음 | 미상 | 보증금 미상 · 미배당분 인수 가능 |
문경원은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한혜수는 말소기준보다 약 3개월 앞선 2020.01.13. 전입이므로 대항력이 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 배당요구를 했더라도 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 있으면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 가격 — 49% 할인처럼 보여도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 48,020,000원으로 감정가 98,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 조건의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 확인되지 않고, 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸거나 투자 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 46,755,640원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 하나은행 채권에는 2,413,244,360원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 표에는 임차인의 최우선변제 가능성 등이 반영되지 않았고, 대항력 있는 한혜수의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 2,413,244,360원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 2,427,391,052원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 23,529,800원 | 22,706,264원 | 2,437,293,736원 |
낙찰가만 보면 3회·4회 유찰 시 더 낮아지지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다. 따라서 다음 회차를 기다리는 전략보다 먼저 한혜수의 임대차보증금과 확정일자, 배당순위를 확인하는 것이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지로 남측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 단지. 부민수목하우스 24세대, 사용승인일은 2016.03.04입니다.
- 환금성. 소규모 24세대 주거상품이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.3회로 확인돼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 2020.01.13. 전입으로 대항력이 있으므로 임대차보증금·확정일자·배당순위를 매각물건명세서와 관련 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 보증금 중 배당되지 않는 금액이 있으면 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 문경원. 2021.01.11. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 우선변제 관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09. 등기된 민간임대주택 관련 의무의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 임차보증금 확인 후 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 임차관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 보증금을 보라”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 98,000,000원에서 48,020,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐입니다. 한혜수는 2020.01.13. 전입해 2020.04.27. 말소기준근저당보다 빠르고 대항력이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 49%라는 숫자를 할인으로 평가할 수 없습니다.
권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건은 보증금이 확인되는 순간 분석이 달라집니다. 보증금과 배당가능액을 확정한 뒤, 남는 인수액을 낙찰가에 합산한 실질취득액으로 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
