부산지방법원 2024타경1256. 부산 서구 부민동1가 부민수목하우스 9층 901호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가에서도 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 108,000,000원, 현재 최저매각가는 52,920,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2020.04.27 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다.
등기만 보면 하나은행 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정·성지예 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 조사까지 합치면 얘기가 달라집니다. 실제 임차인은 문경원·한혜수·성지예 3명이며, 이 가운데 한혜수는 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능 여부와 미배당 인수액이 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 9층901호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 26.75㎡ · 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물 · 9층 901호 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
현재 소유자는 최지아입니다. 2016.06.02 최지아·한승혜가 각 지분 2분의 1로 소유권을 이전받았고, 2018.09.21 한승혜 지분 전부가 최지아에게 이전됐습니다. 2020.04.27 하나은행이 채권최고액 2,460,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.26 임의경매개시결정과 2024.05.02 성지예의 100,000,000원 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문경원 | 2021.01.11 | 미상 | 2024.04.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한혜수 | 2020.01.13 | 미상 | 2024.05.02 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 성지예 | 2021.02.22 | 100,000,000원 | 2024.05.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
문경원은 2021.01.11, 성지예는 2021.02.22 전입으로 모두 2020.04.27 말소기준 이후입니다. 성지예는 임대차계약일 2021.02.02, 확정일자 2021.02.02, 보증금 100,000,000원으로 2024.05.02 임차권등기를 마쳤지만 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 한혜수는 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않아 이 물건의 실질취득비용을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세·환금성 — 실거래 금액 없이 할인율만 봐서는 안 된다
부민수목하우스는 24세대, 사용승인일은 2016.03.04입니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않았고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가를 실제 거래시세와 비교해 “시세보다 저렴하다”고 결론낼 근거가 없습니다.
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.3회, 낙찰률이 7.14%로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다. 주거용으로 쓰이는 소형 오피스텔이라는 점과 함께 환금성은 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 51,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 하나은행 채권 중 2,408,432,560원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이며, 특히 한혜수의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차관계에 따른 매수인 부담을 0원으로 확정하는 자료가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황도 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 266.1㎡, 평지·사다리형이며 남측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 표시가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 2020.01.13 선순위 전입자의 보증금이 현재 핵심 미확인 금액입니다.
- 점유와 대항력 유지 여부 확인. 선순위 전입만으로 최종 인수액을 확정할 수 없으므로 현황과 원본 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금·확정일자·배당관계와 매수인에게 인수되는 권리의 최종 기재를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기상 민간임대주택 표기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격판단 금지. 직접 비교할 실거래 금액이 없고 선순위 임차인 인수액도 미상이므로 49% 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 7.14%라는 통계를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
표면적으로는 감정가 108,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 52,920,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 할인율을 먼저 볼 물건이 아닙니다. 한혜수의 2020.01.13 전입은 2020.04.27 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인이 떠안을 수 있는 금액도, 그 금액을 포함한 실질취득비용도 현재는 미상입니다.
성지예의 100,000,000원 임차권은 말소기준 이후이고 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으며, 문경원도 말소기준 이후 전입입니다. 결국 이 물건의 승부처는 하나입니다. 한혜수의 임대차 원금과 대항력·배당관계를 확인하기 전에는 52,920,000원을 ‘싼 가격’으로 평가하지 않는 것. 권리 확인이 끝나기 전까지는 가격보다 인수위험이 먼저입니다.
