부산지방법원 2024타경1256. 부민수목하우스 2층 202호로 등기된 도시형 생활주택입니다. 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,570,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 이하 가격이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 말소기준은 2020.04.27. 하나은행 근저당권인데, 한혜수의 전입신고일은 그보다 앞선 2020.01.13.입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
등기부에는 과거 차지은의 55,000,000원 임차권이 있었으나 2021.01.18. 말소됐고, 임도성의 65,000,000원 임차권은 2023.04.19. 등기됐습니다. 임도성은 전입신고가 2021.02.22.로 말소기준 이후여서 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 한혜수는 보증금 자체가 확인되지 않아, 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 최종 인수액으로 확정해 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 2층202호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 용도 | 도시형 생활주택 · 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 중요 현황 | 공부상 202호이나 현황은 203호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
과거 남부산농업협동조합과 수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.04.27. 하나은행 근저당권 2,460,000,000원입니다. 이후의 임도성 임차권과 2024.03.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 외 임차관계에서는 말소기준보다 앞서 전입한 한혜수가 확인되므로 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명 확인
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문경원 | 2021.01.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.04.11 | 해당 없음 |
| 한혜수 | 2020.01.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.05.02 | 미배당 인수 가능성 |
| 임도성 | 2021.02.22 / 2021.02.02 | 65,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.04.19 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거보다 권리확인이 먼저
부민수목하우스는 24세대이며 2016.03.04. 사용승인된 것으로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 7.14%입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰되어 감정가 93,000,000원의 49%인 45,570,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 특히 한혜수의 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가 자체가 확정되지 않으므로, 낮아진 최저매각가를 그대로 취득비용으로 보면 오류가 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 44,349,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 하나은행 미배당액은 2,415,650,260원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 한혜수의 미상 보증금에 따른 실제 인수 가능성은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 공부·현황 불일치 — 202호가 현황 203호
또한 등기부에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 이 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리관계를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물이며 승강기·주차타워·스프링클러설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 환금성. 부민수목하우스는 24세대이고 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 매각률 7.14%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한혜수 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계·배당요구 내용을 매각물건명세서와 문건접수 원본으로 확인해야 합니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 호수 불일치 현장 확인. 공부상 202호와 현황 203호가 같은 매각대상을 가리키는지 현관표시·도면·점유자를 대조해야 합니다.
- 임도성 임차권. 보증금 65,000,000원이 등기돼 있으나 전입일이 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 등기의 매각 이후 처리 여부와 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건은 감정가 93,000,000원에서 45,570,000원까지 내려와 겉으로는 할인폭이 큽니다. 그러나 권리분석의 핵심은 최저가가 아닙니다. 2020.01.13. 전입한 한혜수의 보증금이 미상이고, 또 다른 점유자도 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 공부상 202호와 현황 203호의 불일치까지 있습니다.
따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나 실질취득가를 45,570,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 한혜수의 보증금과 실제 점유관계가 확인돼야 비로소 총 취득부담을 산정할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건은 응찰가 계산보다 임대차 원본과 현황 호수 특정이 먼저인 물건입니다.
