부산지방법원 2024타경1256. 부산 서구 부민동1가 ‘부민수목하우스’ 8층 802호입니다. 감정가는 98,000,000원인데 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 16,471,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 승계가 먼저 보이는 물건입니다. 말소기준은 2020.04.27. 주식회사하나은행 근저당권이고, 그보다 앞서 전입한 문혜정과 한혜수가 확인됩니다.
특히 문혜정은 2019.02.22. 전입, 2019.02.13. 확정일자, 보증금 60,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 15,774,522원만 배당되고, 부족분 44,225,478원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 최저가 16,471,000원과 합친 알려진 실질취득은 60,696,478원입니다. 여기에 2020.01.13. 전입한 한혜수도 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험의 상한을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 8층802호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 16,471,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27. 을구 4번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매수신청보증금 | 최저매각대금의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 남부산농업협동조합 근저당과 대형기선저인망수산업협동조합· 제1.2구잠수기수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020.04.27. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 2023.11.09. 등기된 문혜정의 주택임차권 자체는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하지만, 문혜정의 대항력은 등기일이 아니라 2019.02.22. 전입에서 출발하므로 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 알려진 인수 외에 미상 위험이 남는다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문혜정 | 2019.02.22 / 2019.02.13 | 60,000,000원 | 2023.11.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 44,225,478원 인수 |
| 한혜수 | 2020.01.13 / 미상 | 미상 | 2024.05.02 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 인수 가능성 |
| 문경원 | 2021.01.11 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
문경원은 2021.01.11. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 한혜수는 2020.01.13. 전입으로 말소기준보다 먼저이므로 대항력이 있고, 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 문혜정의 44,225,478원만 보고 총 인수액을 확정하면 안 됩니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 주거 점유 표기도 있어 이 부분 역시 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 판단 — 최저가 16,471,000원을 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
부민수목하우스는 24세대, 2016.03.04. 준공이며 비교 대상 면적은 17.88㎡입니다. 다만 면적 일치 여부가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 16.81%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 현재 확인 가능한 핵심 가격은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 문혜정의 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 알려진 범위에서 실질취득은 현재 회차 60,696,478원이고 이후 유찰에서도 약 60,000,000원 수준을 벗어나지 않습니다. 여기에 한혜수의 보증금이 추가로 인수되는 구조라면 실제 취득부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 696,478원 |
| 1. 임차인 문혜정 보증금 | 60,000,000원 | 15,774,522원 |
| 2. 주식회사하나은행 근저당 | 2,460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
문혜정은 보증금 60,000,000원 중 15,774,522원을 배당받는 것으로 계산되어 44,225,478원이 미배당됩니다. 이 금액은 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 실질 부담 — 유찰 효과가 인수액으로 상쇄된다
| 회차 | 매각가 | 문혜정 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,471,000원 | 44,225,478원 | 60,696,478원 |
| 6회 유찰 시 | 11,529,700원 | 49,077,835원 | 60,607,535원 |
| 7회 유찰 시 | 8,070,789원 | 52,474,485원 | 60,545,274원 |
세 회차를 놓고 보면 낙찰가는 16,471,000원에서 8,070,789원까지 내려가지만, 문혜정 미배당 인수액은 44,225,478원에서 52,474,485원으로 늘어납니다. 그래서 알려진 실질취득은 60,696,478원 → 60,607,535원 → 60,545,274원으로 거의 움직이지 않습니다. “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근. 주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면, 토지면적 266.1㎡, 공시지가 4,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 상대보호구역, 방화지구 관련 표시가 있습니다.
- 경매 이력. 현재 물건은 5회 유찰됐고, 단지 경매 평균 유찰횟수는 3.3회, 낙찰률은 7.14로 제시됩니다.
- 민간임대주택 표시. 등기부에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 문혜정 인수액 재확인. 현재 회차 예상 미배당 44,225,478원이 매수인에게 인수되는 구조인지 매각물건명세서 원문과 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 한혜수 보증금 확인. 2020.01.13. 전입으로 말소기준보다 앞서며 배당요구도 했습니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 입찰 전 반드시 보완 확인이 필요합니다.
- 기사항전 관련 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 실제 점유관계와 명세서 기재를 직접 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 16,471,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 알려진 실질취득은 60,696,478원이고 추가 미상 임차 위험도 남습니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각대금의 20%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부의 민간임대주택등기 내용과 경매 후 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 직접 확인하고 미납 관리비·당해세·최우선변제도 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “1,647만원 낙찰”이 아니라 “6천만원대 + 미상 임차위험”
이 사건의 핵심은 5회 유찰도, 감정가 대비 16.81%의 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 문혜정 보증금 60,000,000원은 현재 회차에서 44,225,478원이 미배당되어 매수인이 인수하고, 낙찰가와 합친 알려진 실질취득은 60,696,478원입니다. 6회·7회까지 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 60,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
여기에 말소기준보다 앞서 전입한 한혜수의 보증금은 미상입니다. 따라서 60,696,478원조차 최종 취득비용이 아니라 현재 확인 가능한 최소 부담에 가깝습니다. 실거래 비교값도 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가 착시가 크고, 임차관계 확인 전에는 가격 메리트를 논하기 어려운 D등급 고위험 물건입니다.
