51,940,000원
부산지방법원 2024타경1256. 부민동1가 부민수목하우스 5층 501호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가에서도 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 106,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 51,940,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2020.01.13 전입한 한혜수의 선순위 가능성입니다.
말소기준은 2020.04.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 한혜수는 이보다 앞선 2020.01.13 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있어도, 이 선순위 전입자의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되기 전에는 실질 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 5층501호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 최지아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,100,347,645원 |
| 말소기준 | 2020.04.27 하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
2016년 남부산농업협동조합 근저당과 2018년 수협계 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2020.04.27 하나은행 근저당입니다. 이후 설정된 채봉화의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
또한 2022.12.09에는 이 주택에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기 내용이므로, 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관련 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
② 임차관계 — 4건 중 선순위 가능성 1건
| 명의 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜수 | 2020.01.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 문경원 | 2021.01.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 채봉화 | 2021.03.08 / 2021.02.17 | 100,000,000원 | 없음 | 확정일자 있음 | 말소기준 후 |
| 기사항전 | 2021.03.08 / 2021.02.17 | 미상 | 없음 | 확정일자 있음 | 말소기준 후 |
문경원·채봉화·기사항전은 전입일이 말소기준인 2020.04.27보다 뒤라 대항력이 없습니다. 채봉화는 501호 전부에 관해 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 전입일 2021.03.08로 말소기준 이후입니다. 반면 한혜수는 전입이 말소기준보다 앞서 있으므로 별도로 떼어 확인해야 할 핵심 인수 위험입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만 존재
부민수목하우스는 24세대이며 2016.03.04 준공됐습니다. 대상 면적은 26.75㎡로 집계되어 있으나, 현재 확인된 거래 비교자료와 면적이 일치하지 않아 이 사건에서 사용할 수 있는 동일 조건 실거래 가격은 없습니다. 따라서 감정가 대비 49.0%라는 숫자를 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 하나은행 | 2,460,000,000원 | 50,605,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정상 하나은행 미배당은 2,409,394,920원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 특히 한혜수의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수 여부는 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황도 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 남측으로 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 4,103,000원/㎡, 토지면적 266.1㎡입니다.
- 환금성 지표. 24세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 매각률 7.14%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한혜수 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·현재 점유 여부와 배당요구 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 한혜수에게 인수되는 미배당 보증금이 확인되면 최저가 51,940,000원에 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
- 채봉화와 구분. 채봉화 보증금 100,000,000원은 말소기준 후 임차권으로, 선순위 가능성이 있는 한혜수와 별개입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49.0%만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말아야 합니다.
- 현황 확인. 주거용 오피스텔 이용 상태와 실제 점유자, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 가능 임차인이 먼저다
이 사건은 감정가 106,000,000원에서 51,940,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 한혜수의 보증금 미상에서 갈립니다. 2020.01.13 전입은 말소기준 2020.04.27보다 빠르므로 대항력 가능성이 있고, 미배당 보증금을 매수인이 승계하게 된다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커집니다.
반면 채봉화의 100,000,000원 임차권은 말소기준 이후이고, 문경원과 기사항전 역시 전입일이 말소기준 이후입니다. 따라서 이들을 한꺼번에 인수금으로 합산하는 것도 잘못입니다. 현재 결론은 “최저가는 낮아졌지만 실질취득액은 아직 미정”입니다. 한혜수의 임대차 원본을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
