부산지방법원 2024타경1256. 부산 서구 부민동1가 ‘부민수목하우스’의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 100,000,000원인데 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 11,765,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 12% 수준이라 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가 자체가 투자 판단 기준이 아닙니다. 한혜수는 2020.01.13 전입·점유했고, 말소기준권리인 하나은행 근저당은 그 뒤인 2020.04.27 설정됐습니다. 따라서 한혜수는 대항력이 있고, 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 매각가 11,765,000원을 가정하면 집행비용 611,770원을 먼저 제외하고 한혜수에게 11,153,230원이 배당됩니다. 보증금 60,000,000원 중 남는 48,846,770원은 매수인 인수입니다. 즉 11,765,000원에 낙찰받았다고 끝나는 게 아니라, 11,765,000원 + 48,846,770원 = 60,611,770원이 현재 회차의 실질적인 취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 3층303호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 전용면적 | 25.22㎡ |
| 소유자 | 최지아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 11,765,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 호수 현황 | 공부상 303호 · 현황 304호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2020.04.27 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 한혜수의 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후이지만, 한혜수의 임대차는 그보다 먼저 시작됐습니다. 임대차계약일은 2019.12.20, 확정일자는 2019.12.23, 전입·점유개시는 2020.01.13입니다. 따라서 등기일이 아니라 실제 대항요건 취득시점이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 한혜수는 인수형, 나머지는 별도 확인
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한혜수 부동산의 전부 · 주거 | 2020.01.13 2019.12.23 | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
| 문경원 | 2021.01.11 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 無 |
| 기사항전 주거 | 전입일 확인 필요 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
한혜수. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 우선변제권자입니다. 현재 회차에서 보증금 전액을 배당받지 못하므로 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.
문경원. 전입일 2021.01.11은 말소기준인 2020.04.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당관계는 서류 대조가 필요합니다.
기사항전. 주거 이용으로 기재돼 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 아무 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 두고 추가 확인하는 것이 맞습니다.
③ 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 거의 그대로다
대항력 있는 한혜수의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어, 매수인이 부담하는 총액은 약 60,000,000원 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 한혜수 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 11,765,000원 | 48,846,770원 | 60,611,770원 |
| 7회 유찰 시 | 8,235,499원 | 52,312,740원 | 60,548,239원 |
| 8회 유찰 시 | 5,764,849원 | 54,738,918원 | 60,503,767원 |
④ 예상배당표 (매각가 11,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 611,770원 |
| 1. 임차인 한혜수 보증금 | 60,000,000원 | 11,153,230원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 한혜수 보증금에 배당되는 구조입니다. 한혜수의 미배당액 48,846,770원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 문경원과 기사항전의 보증금·우선변제 요건 확인 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 303호가 현황에서는 304호
감정평가상 이 물건은 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 더 중요한 점은 호수 표시입니다. 공부상 3층 303호인데 현황에서는 3층 304호로 조사됐습니다.
등기부에는 2022.12.09 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 이 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 매각 후 관련 등기의 처리와 의무관계 역시 원본 서류를 통해 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근. 주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔, 현황 주거용 오피스텔입니다. 토지는 일반상업지역이며 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 부민수목하우스는 24세대, 2016.03.04 준공입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회인데 본건은 이미 6회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 11,765,000원 + 한혜수 인수 48,846,770원 = 60,611,770원입니다.
- 한혜수 보증금 확인. 대항력 있는 임차권자로 보증금 60,000,000원의 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시 실질취득 60,548,239원, 8회 유찰 시 60,503,767원으로 최저가 하락 효과가 거의 상쇄됩니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 문경원 배당관계 확인. 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 303호·304호 실물 대조. 공부와 현황 호수가 서로 다르므로 등기 목적물과 실제 점유 호실을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 관련 등기와 의무의 매각 후 처리관계를 원본 기준으로 점검해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 임차관계가 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
맺으며 — “1,176만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 100,000,000원이 11,765,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 그러나 대항력 있는 한혜수의 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 크고, 전액 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 60,611,770원이며, 7회·8회 유찰 시에도 60,548,239원·60,503,767원으로 거의 변하지 않습니다.
가격뿐 아니라 권리와 물건 확인 난도도 높습니다. 한혜수의 인수형 임차권이 명확하고, 기사항전의 전입·보증금은 확인되지 않았으며, 공부상 303호와 현황 304호가 일치하지 않습니다. 이미 6회 유찰된 주거용 오피스텔이라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”를 장점으로 볼 수 있는 사건이 아니며, 실질취득액과 추가 임차인 위험, 호수 불일치를 모두 해소한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
