부산지방법원 2024타경1256. 부민동1가 ‘부민수목하우스’ 8층 801호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가에서도 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최지아이고, 등기부상 매각으로 정리되는 기준은 2020.04.27 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 중 한혜수는 2020.01.13 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 실제 배당 후 남는 보증금이 있다면 매수인 부담으로 이어질 가능성이 있고, 그 금액을 알기 전에는 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 8층801호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 최지아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도, 임차인 위험은 남는다
과거 남부산농업협동조합 근저당과 수산업협동조합 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.04.27 하나은행 근저당권입니다. 2024.02.01 등기된 노정윤의 주택임차권은 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 사실과 모든 임차보증금 인수가 없다는 결론은 같은 말이 아닙니다. 별도로 확인되는 한혜수는 기준권리보다 앞선 2020.01.13 전입자이므로 그 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 핵심은 한혜수
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜수 | 2020.01.13 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 노정윤 | 2020.10.08 / 2020.01.20 | 95,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 매각소멸 |
| 문경원 | 2021.01.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 기준권리 후 |
| 기사항전 | 2020.10.08 / 2020.01.20 | 0원 | 대항력 없음 | 미상 | 기준권리 후 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 52,920,000원으로 감정가 108,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 더구나 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 52,920,000원이 최종 취득원가도 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
단지 경매 통계도 보수적으로 볼 이유를 줍니다. 부민수목하우스의 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 7.14%입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다. 거래·낙찰이 쉽게 붙는 물건이라고 보기 어려운 만큼, 권리 미확정 상태에서 할인율만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,352,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 51,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 하나은행 채권에는 2,408,432,560원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 표시는 0원이지만, 별도로 확인된 대항력 임차인 한혜수의 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지로 남측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 환금성. 부민수목하우스는 24세대이며 경매 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 7.14%로 나타나 경매상 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금과 배당 가능액을 확인해야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 한혜수의 확정일자가 미상이라 배당순위와 미배당 잔액 판단도 확정되지 않습니다.
- 노정윤과 구분. 노정윤의 보증금 95,000,000원은 한혜수의 보증금이 아닙니다. 서로 다른 임차인으로 각각 판단해야 합니다.
- 현재 최저가만으로 판단 금지. 52,920,000원은 감정가의 49%지만 인수 가능 보증금이 더해지면 실제 취득원가는 달라집니다.
- 저환금성 감안. 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 7.14%이므로 재매각·환금성을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 직접 대조해 선순위 임차인의 보증금과 권리 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다, 미상 보증금이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 108,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 52,920,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율이 아닙니다. 2020.01.13 전입한 한혜수의 대항력이 말소기준 2020.04.27보다 앞서고, 보증금이 미상이라는 점이 핵심입니다.
노정윤의 95,000,000원 임차권은 기준권리 후라 매각으로 소멸하지만, 그것이 한혜수의 인수 위험까지 없애주지는 않습니다. 결국 이 사건은 한혜수 보증금을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없는 물건입니다. 여기에 2회 유찰, 단지 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 7.14%까지 겹칩니다. 가격 할인보다 권리 확인이 선행돼야 하는 고위험 검증형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
