부산지방법원 2024타경1256. 부민동1가 부민수목하우스 10층 1004호입니다. 매각물건명세서 비고에는 도시형 생활주택으로 기재되어 있고, 감정평가상 건물은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)과 주거용 오피스텔이 혼재한 구조입니다. 현재 소유자는 최지아로, 2016.06.02 최지아·한승혜가 각 2분의 1 지분을 취득한 뒤 2018.09.21 한승혜 지분 전부가 최지아에게 이전됐습니다. 2016년 소유권이전 당시 등기 거래가액은 171,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2020.04.27 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,460,000,000원이고 공동담보목록 제2020-146호가 기재돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 2,100,347,645원입니다. 이 근저당 자체와 이후 경매개시결정, 정민혁의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 진짜 위험은 등기된 후순위 임차권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 한혜수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 10층1004호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 용도 | 도시형 생활주택 · 공동주택 및 주거용 오피스텔 혼재 건물 |
| 소유자 | 최지아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준 | 2020.04.27 을구 4번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
기존 남부산농업협동조합 근저당과 2018년 설정된 대형기선저인망수산업협동조합· 제1.2구잠수기수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2020.04.27 하나은행 근저당입니다. 정민혁의 65,000,000원 주택임차권은 2022.01.24 전입으로 말소기준보다 늦고, 등기부에서도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
또한 갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 관계 서류에서 현재의 존속·처리 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 전입자는 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜수 | 2020.01.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 문경원 | 2021.01.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민혁 | 2022.01.24 / 2021.12.15 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 배당요구 접수가 확인됩니다. 문경원은 2024.04.11, 한혜수는 2024.05.02, 정민혁은 2024.02.05 배당요구를 접수했습니다. 문경원과 정민혁은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 구조입니다. 반면 한혜수는 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실질취득비용 계산에서 가장 큰 미확정 변수입니다.
③ 가격·유찰 — 최저가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 감정가 96,000,000원의 49%인 47,040,000원입니다. 한 번 더 유찰될 경우 32,927,999원, 네 번째 유찰 구간은 23,049,599원으로 시나리오가 잡혀 있습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 평형의 최근 거래금액이 확인되지 않으므로 시세 대비 얼마나 싼지 계산할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 2,414,206,720원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 2,428,064,705원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 23,049,599원 | 22,234,706원 | 2,437,765,294원 |
단지 경매 통계도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 부민수목하우스는 평균 유찰 3.3회, 매각률은 7.14%로 집계돼 있습니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 “감정가 대비 49%니까 싸다”가 아니라, 가격 검증과 선순위 임차인 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,246,720원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 45,793,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행 근저당 채권최고액은 공동담보목록 제2020-146호가 기재된 금액입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 하나은행에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 한혜수의 미상 보증금에 따른 별도 인수 가능성은 이 배당표만으로 해소되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근. 주택·상가지대에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구. 공시지가 4,103,000원/㎡, 토지면적 266.1㎡, 평지·사다리형이며 남측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 포함, 절대보호구역 저촉, 상대보호구역 포함·저촉 표시가 있습니다.
- 건물 성격. 매각물건명세서상 도시형 생활주택이며, 감정평가상 건물 내부에는 주거용 오피스텔과 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이 혼재합니다.
- 환금성. 단지 통계상 24세대, 2016.03.04 사용승인. 평균 유찰 3.3회, 매각률 7.14%로 집계돼 있어 가격을 낮게 잡더라도 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한혜수 임대차 원본 확인. 2020.01.13 전입의 실제 점유 지속 여부, 계약서, 보증금, 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득액을 최저가와 동일시하지 않기. 현재는 47,040,000원에 한혜수 미배당 보증금 가능액을 더해야 할 수 있습니다.
- 정민혁 임차권 확인. 임차보증금 65,000,000원, 계약일·확정일자 2021.12.15, 전입·점유개시 2022.01.24, 임차권등기 2024.02.05로 확인됩니다. 말소기준보다 후순위입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 표시의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 동일 건물·인근 유사 도시형 생활주택의 최근 거래를 별도로 대조하기 전에는 ‘저가’로 평가하지 마세요.
- 환금성 점검. 평균 유찰 3.3회, 매각률 7.14%라는 경매 통계와 24세대 규모를 감안해 매도 시나리오를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관계, 관리비와 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다”
표면상 숫자는 강합니다. 감정가 96,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 47,040,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 먼저 볼 숫자가 2020.01.13입니다. 한혜수의 전입일이 말소기준 2020.04.27보다 앞서기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 그만큼 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
반면 문경원과 정민혁은 말소기준 이후 전입이고, 정민혁의 65,000,000원 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 결국 이 사건의 승부처는 후순위 권리가 아니라 한혜수의 실제 임대차 내용입니다. 여기에 단지 평균 3.3회 유찰, 매각률 7.14%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 동일 평형 최근 거래가격까지 확인되지 않은 상태에서 단순히 “감정가의 49%”만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 선순위 임차인 확인 전에는 입찰가가 아니라 총취득비용 자체가 미정인 물건입니다.
