부산지방법원 2024타경1256. 부민동1가 부민수목하우스 8층 803호입니다. 등기상 현재 소유자는 최지아이며, 감정가는 96,000,000원, 현재 최저매각가는 16,135,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81% 수준까지 내려온 고유찰 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격 하락폭이 아니라 선순위 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수한다는 점입니다.
말소기준권리는 2020.04.27 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그런데 박해진은 2019.01.22 전입·점유개시·확정일자를 갖췄고 보증금은 60,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 현재 배당 가정에서는 박해진에게 15,444,570원이 배당되고 44,555,430원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 8층803호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 용도 | 기타 · 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 16,135,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매수신청보증금 | 최저매각대금의 20% · 3,227,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2020.04.27 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞선 박해진의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2019.01.22이므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 2024.01.18 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서는 보증금 60,000,000원 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 외에 미상 위험도 남는다
| 임차 관련 기재 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박해진 | 2019.01.22 | 2019.01.22 | 60,000,000원 | 대항력 우선변제 미배당 인수 | 2024.01.18 |
| 한혜수 | 2020.01.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 말소기준 전 전입 | 2024.05.02 |
| 문경원 | 2021.01.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 후 전입 | 2024.04.11 |
| 기사항전 | 2019.01.22 | 2019.01.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 관련 기재 | 2024.05.20 |
박해진은 보증금과 전입·확정일자가 모두 확인되므로 인수 위험이 구체적입니다. 반면 한혜수는 2020.01.13 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. ‘기사항전’ 기재 역시 2019.01.22 전입·확정일자가 있으나 보증금은 확인되지 않으므로 별도의 확인이 필요합니다. 따라서 확인된 44,555,430원만을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 봐야 한다
이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 16,135,000원만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최소한 낙찰가 + 확인된 임차보증금 인수액이어야 하며, 현재 회차 기준 확인 가능한 부담은 60,690,430원 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 690,430원 |
| 1. 임차인 박해진 보증금 | 60,000,000원 | 15,444,570원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 박해진 보증금 중 44,555,430원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 하나은행은 0원 배당으로 계산되어 있으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 임차 관련 기재가 있어 실제 인수 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근이며, 주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 남측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 부민수목하우스는 24세대이며 2016.03.04 준공됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박해진 인수액 재확인. 현재 배당 가정상 44,555,430원이 매수인 인수입니다. 배당순위와 실제 배당액을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 한혜수 보증금 확인. 2020.01.13 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 추가 인수 위험의 핵심입니다.
- ‘기사항전’ 기재 확인. 2019.01.22 전입·확정일자와 우선변제 관련 내용이 있으나 보증금은 확인되지 않습니다. 별도 임차관계인지 원문 대조가 필요합니다.
- 최저가 착시 금지. 16,135,000원이 실제 취득비용이 아닙니다. 확인된 인수까지 합치면 60,690,430원 이상입니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각대금의 20%인 3,227,000원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원문을 직접 확인하고, 보증금 미상 임차관계를 해소한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “1,613만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 96,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 16,135,000원까지 내려왔다는 숫자 자체입니다. 박해진은 말소기준권리보다 앞선 2019.01.22 전입·점유·확정일자를 갖고 있고, 60,000,000원 보증금 중 현재 가정상 44,555,430원이 배당되지 않습니다. 따라서 확인 가능한 실질취득 부담만도 60,690,430원입니다.
더 중요한 것은 여기서 끝이 아니라는 점입니다. 한혜수는 2020.01.13 전입으로 말소기준권리보다 앞서면서 보증금이 확인되지 않았고, 2019.01.22 전입·확정일자가 기재된 별도 임차 관련 기록도 남아 있습니다. 결국 이 사건은 낮은 최저가보다 미확정 선순위 임차관계를 먼저 해결해야 하는 물건입니다. 최근 실거래 금액도 제시되어 있지 않아 실질취득액이 시세보다 싼지 판단할 근거도 없습니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용은 크고, 추가 인수 가능성까지 열려 있는 고위험형입니다.
