창원지방법원 2024타경6638. 김해테크노밸리 일반산업단지 내 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가상 본건1은 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실상태로 이용 중입니다. 말소기준은 2019.12.05 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류 및 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순위 자체보다 더 신중하게 봐야 할 부분은 점유·임차관계입니다. 확인된 점유관계 중 전입일이 확인되는 사람·법인은 모두 말소기준일인 2019.12.05보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 반면 (주)인텍오토메이션,손동화, (주)행정사,강영석, 텐퍼센은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실상태 |
| 소유자 | 김선재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 809,000,000원 / 566,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 일반산업단지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 1,044,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.12.05 근저당
2019.12.05 말소기준 근저당 이후의 현재 존속 근저당과 압류·가압류는 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 2020년 강제경매는 취하로 말소됐고, 일부 김해시 압류와 이두기 근저당도 이미 해제·말소된 기록입니다. 현재 회차의 배당계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 점유·임차관계 — 15건, 보증금은 모두 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신민성 | 전체 · 배당요구 2025.01.06 | 2021.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이기범 | 전체 · 배당요구 2024.11.06 | 2023.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 고광선 | 전체 · 배당요구 2024.10.25 | 2024.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 텐퍼센 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
전입일이 확인되는 12건은 모두 2019.12.05 말소기준보다 늦습니다. 반면 전입일 미상 3건은 보증금·확정일자도 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 처리해서는 안 됩니다. 특히 일부 점유표시에는 302호·303호 등 다른 호수 표현도 함께 나타나므로, 실제 101호와의 점유범위를 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장에서 다시 대조하는 절차가 중요합니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 566,300,000원
감정가는 809,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 566,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 396,410,000원(49%), 그 다음은 277,487,000원(34.3%)입니다.
다만 이 물건은 근린시설이고 김해테크노밸리 일반산업단지 내 상업용 부동산입니다. 동일 성격의 실거래와 비교한 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 현재 가격 판단은 임대수익·실사용 가치·공실 위험·점유정리 비용까지 함께 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 566,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,063,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 558,237,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 장유농업협동조합 | 5,399,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 5,375,399,993원 가운데 예상 배당은 558,237,000원, 미배당은 4,817,162,993원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며 주위에는 공장 및 근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 이용. 1층 101호에 해당하는 본건1은 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실상태로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 대리석 및 치장타일, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 697.5㎡, 사다리형 평지의 주상용 건부지이며 일반상업지역·일반산업단지에 속합니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함되고 중로1류·특수도로·노외주차장과 접합니다.
- 공부 차이. 본건1은 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점과 공실로 이용 중인 상태가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 3건 확인. (주)인텍오토메이션,손동화 · (주)행정사,강영석 · 텐퍼센의 전입·사업자등록 시점과 실제 점유개시일을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유관계 15건 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 여부만으로 인수위험을 확정하지 말고 계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 호수별 점유범위 대조. 302호·303호 등 다른 호수 표현이 함께 확인되므로 101호에 실제로 연결되는 점유자와 그렇지 않은 점유자를 구분해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 566,300,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 근린시설의 임대료·공실·실사용 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 현장 이용상태. 101호가 커피전문점과 공실로 나뉘어 이용 중인 만큼 내부 구획·점유자·원상회복 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유는 단순하지 않다
등기부만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2019.12.05 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 확인된 15건 중 3건은 전입일조차 확인되지 않고, 보증금은 모두 미상입니다. 따라서 ‘말소기준 뒤 권리 소멸 = 바로 안전’으로 단순화해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 809,000,000원에서 한 차례 유찰돼 566,300,000원까지 내려왔지만, 그 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 산업단지 내 근린시설이라는 용도, 공실과 상가 이용이 혼재한 상태, 다수 점유관계까지 함께 검증해야 합니다. 이 사건은 등기 권리는 정리되지만, 점유 확인이 끝나야 비로소 입찰 판단이 가능한 물건입니다.
