창원지방법원 2024타경6638. 김해 진례면 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 있는 근린시설 5층 505호입니다. 감정가는 99,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 69,300,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 등기상 말소기준은 2019년 12월 5일 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 부경원예농업협동조합 780,000,000원, 김임숙 390,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 그러나 이 사건의 실무 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에는 커피전문점, 중개사무소, 창고, 골프연습장, 사무실·기숙사 등 다양한 이용형태와 점유 신고가 함께 확인됩니다. 알려진 전입일이 있는 신고는 모두 2019년 12월 5일 말소기준 이후여서 대항력이 없지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 신고는 대항력을 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2019.12.05. 을구 1번 근저당권입니다. 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액은 4,200,000,000원이고 공동담보목록 제2019-1244호가 기재돼 있습니다. 이후 2021년 설정된 부경원예농업협동조합 780,000,000원 근저당, 김임숙 390,000,000원 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 이두기 명의의 257,400,000원 근저당은 2025.11.13. 해지로 이미 말소됐습니다.

② 점유·임차관계 — 505호 귀속 확인이 핵심

현황조사·매각물건명세서에서 확인되는 점유·임차 신고는 아래와 같습니다. 전입일이 확인되는 신고는 모두 말소기준일인 2019.12.05. 이후입니다. 반면 전입일이 없는 신고는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)

현재 최저가 69,300,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,647,400원 후 말소기준 근저당에 67,652,600원이 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 5,370,000,000원에 대한 미배당액은 5,302,347,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수 0원 가정은 동일

현재 계산만 보면 낙찰가가 내려가도 후순위 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 매수인에게 이전되는 담보권은 없습니다. 그러나 이 결론은 미상 점유자의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서의 배당 가정입니다. 따라서 최저가 하락 자체를 곧바로 실질취득가 확정이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 진례면 고모리 소재 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 대리석 및 치장타일, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리샤시입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 주상용 건부지이며, 토지면적은 697.5㎡, 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 중로1류에 접합니다.
• 이용상태. 감정 대상 전체에는 커피전문점, 중개사무소, 공실, 사무실, 골프연습장, 오피스텔 등 복수의 이용형태가 확인됩니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 505호 점유자 특정. 여러 호실의 점유 신고가 함께 확인되므로 5층 505호에 실제로 점유하는 사람·사업체가 누구인지 원본 현황조사와 명세서에서 특정해야 합니다.
• 대항력 미상 4건. (주)인텍오토메이션·손동화, (주)행정사·강영석, 아산소, 유영은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
• 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 신고가 다수이므로 우선변제권과 실제 인수 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당요구. 신민성은 2025.01.06., 이기범은 2024.11.06., 고광선은 2024.10.25. 배당요구가 확인됩니다.
• 공동담보. 말소기준 근저당에 공동담보목록 제2019-1244호가 기재돼 있으므로 공동담보 목적물과 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 실제 이용상태. 산업단지 내 근린시설은 공실·사업체 변경에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 현장 방문으로 현재 영업·공실 여부와 내부 구획을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 70%보다 먼저 볼 것은 ‘505호 점유관계’

현재 최저가는 감정가 99,000,000원의 70%인 69,300,000원이고, 등기상 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 근린시설’로 끝내면 안 됩니다. 전입일이 확인되는 점유 신고들은 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없지만, 전입일 미상 4건은 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 확정일자 역시 확인되지 않은 신고가 많고, 여러 호실의 점유 내역이 함께 확인됩니다. 따라서 결론은 “등기는 비교적 단순하지만 점유는 미완성”입니다. 505호에 실제 귀속되는 점유자와 임대차 조건이 정리되기 전에는, 1회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.