창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 ‘김해테크노밸리 일반산업단지’ 안에 위치한 2층 202호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 12월 5일 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 부경원예농업협동조합 780,000,000원 근저당과 김임숙 390,000,000원 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 비교적 단순하지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사에는 개인·법인을 합쳐 14건의 점유·임차 관련 신고가 기재돼 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 12건은 모두 말소기준일인 2019.12.05 이후이고, (주)인텍오토메이션,손동화와 (주)행정사,강영석 2건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리보다 뒤에 설정된 현존 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.03.27 주식회사제이엠케이인베스트먼트의 320,000,000원 근저당은 2021.05.24 해지로 이미 말소됐고, 2023.11.14 이두기의 257,400,000원 근저당도 2025.11.13 해지로 말소됐습니다. 따라서 등기부상 인수되는 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.

② 점유·임차 현황 — 12건 후순위, 2건 대항력 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 12건은 모두 말소기준일 이후여서 현황조사 자료의 전입신고 기준으로는 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 전입일 미상인 2건은 선후관계를 정할 수 없으므로 “대항력 없음”으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 262,000,000원, 현재 최저매각가는 183,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 낮아졌다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.

이후 회차 시나리오는 2회 유찰 시 128,379,999원, 3회 유찰 시 89,865,999원입니다. 이 역시 감정가 대비 하락폭을 보여주는 숫자일 뿐, 실제 상가·근린시설 시세와 비교한 저가 여부를 뜻하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)

채권최고액 합계 5,370,000,000원에 대해 채권자 예상배당은 180,032,400원, 미배당액은 5,189,967,600원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 전입일 미상 점유 2건의 실제 권리관계가 확인되지 않은 상태이므로 배당모형상의 0원과 점유 리스크는 구분해 봐야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하고, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지이며 중로1류와 접합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에도 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 형상은 사다리형 평지이며 토지면적은 697.5㎡, 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 사건 전체 감정 이용상태에는 커피전문점·공실·중개사무소·사무실·골프연습장· 오피스텔 등이 함께 기재돼 있고, 일부 호실은 구분을 달리하거나 벽체 없이 함께 사용하는 상태가 확인됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 2건. (주)인텍오토메이션,손동화와 (주)행정사,강영석의 실제 점유 시작 시점과 말소기준일 2019.12.05 전후를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자. 현황조사에 기재된 14건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 우선변제 및 잠재 인수 여부를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 배당요구 3건. 신민성은 2025.01.06, 이기범은 2024.11.06, 고광선은 2024.10.25 배당요구를 한 것으로 기재돼 있으나 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 202호 실제 점유범위. 현황조사에는 다른 호실 번호와 “전체”, “앞쪽 1/2”, “안쪽 1/2” 등의 표현이 함께 있으므로 매각대상 202호와 각 점유자의 대응관계를 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최저가 183,400,000원은 감정가의 70%이지만 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마십시오.
• 현장 이용상태. 사건 전체에 공실·사무실·상업시설·골프연습장·오피스텔 등 복합 이용이 기재돼 있으므로 실제 구획, 출입구, 점유 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.

맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미완성”

이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2019.12.05 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현존 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 183,400,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 점유·임차 관련 신고가 14건이고, 그중 2건은 전입일조차 확인되지 않습니다. 더구나 보증금과 확정일자는 14건 모두 확인되지 않아 우선변제와 잠재 인수 여부를 닫지 못했습니다. 가격도 감정가 대비 70%라는 숫자만 있을 뿐 직접 비교할 실거래 시세가 없어 “싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.

따라서 결론은 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유관계와 가격검증이 끝나지 않은 C급 확인형 물건입니다. 전입일 미상 2건과 202호 실제 점유범위를 먼저 확정한 뒤에야 배당모형의 인수 0원을 실무적으로 받아들일 수 있습니다.