창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 ‘김해테크노밸리 일반산업단지’ 내 근린시설 4층401호입니다. 등기부상 소유자는 김선재이고, 말소기준은 2019.12.05. 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권 4,200,000,000원입니다. 이후 설정된 부경원예농업협동조합 근저당과 김임숙 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 까다로운 부분은 점유관계입니다. 현황조사에는 커피전문점·중개사무소·골프 관련 영업장·사무실 및 기숙사 등 여러 점유 형태와 다수의 점유자가 기재되어 있습니다. 대부분 확인된 전입신고일은 말소기준일인 2019.12.05. 이후여서 대항력이 없다고 정리되어 있지만, 일부 점유자는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 4층401호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김선재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 631,000,000원 / 441,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 이용상태 | 본건1은 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실상태로 기재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.12.05. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이루어졌고, 이후 부경원예농업협동조합의 780,000,000원 근저당, 김임숙의 390,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.13. 김해시 압류는 2023.02.06. 말소되었고, 이두기의 257,400,000원 근저당도 2025.11.13. 해지로 말소되었습니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 구분
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입신고 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022-05-18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021-05-04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023-07-13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023-01-13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023-02-16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신민성 | 전체 | 2021-05-12 · 배당요구 2025-01-06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이기범 | 전체 | 2023-11-23 · 배당요구 2024-11-06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024-05-13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021-09-01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020-01-20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022-11-29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고광선 | 전체 | 2024-08-02 · 배당요구 2024-10-25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 스크린 | 주거 | 미상 | 0원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 자인골 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
확인된 전입신고일이 있는 점유자는 모두 말소기준인 2019.12.05. 이후입니다. 따라서 이들은 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 (주)인텍오토메이션·손동화, (주)행정사·강영석, 스크린, 자인골은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많으므로 낙찰 전 명세서와 실제 점유범위를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 가점은 금지
감정가는 631,000,000원, 현재 최저매각가는 441,700,000원으로 감정가 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 441,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,817,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 434,883,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 기준으로 채권 총액은 5,370,000,000원, 채권자 배당액은 434,883,000원, 미배당액은 4,935,117,000원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 ‘김해테크노밸리 일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 사다리형 평지입니다. 토지면적은 697.5㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건1은 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실상태로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 본건1은 한 개 호를 둘로 나누어 이용 중이고, 본건8·9는 두 개 호를 구분벽체 없이 함께 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. 전입신고일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정하지 말고 실제 점유·계약관계와 전입 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 관련 원본을 기준으로 인수 가능성을 최종 점검해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사에는 302호·303호 등 다른 호수 표기도 함께 등장하므로 401호와 실제 연관되는 점유자를 현장과 원본에서 구분해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 임대료·공실·영업상태와 현장 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 커피전문점 및 공실상태로 기재된 이용상태가 현재도 동일한지 현장 확인이 필요합니다.
- 명도 범위 확인. 점유자가 다수 기재되어 있어 낙찰 후 인도·명도 범위가 단순하지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 점유관계 확인이 먼저”
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.05. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 다수 점유자가 나타나고, 그중 일부는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 숙제가 남습니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 최저가가 441,700,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 장점과 점유관계·근린시설 환금성의 불확실성을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 점유와 가격은 추가 확인입니다.
