창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 있는 집합건물 5층 502호입니다. 등기상 소유자는 김선재이며, 말소기준권리는 2019.12.05 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 부경원예농업협동조합 780,000,000원, 김임숙 390,000,000원의 근저당권과 2024.10.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 점유·임차 관련 인원 및 법인은 14건이고, 전입일이 확인된 12건은 모두 말소기준일 이후입니다. 반면 (주)인텍오토메이션,손동화와 (주)행정사,강영석은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 이 두 건은 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 원본 확인 전까지 인수위험을 열어두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용환경 | 집합건물(근린시설) · 김해테크노밸리 일반산업단지 내 · 감정 이용상태상 근린시설·사무실·골프연습장·오피스텔 등이 혼재 |
| 소유자 | 김선재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 부경원예농업협동조합(변경전 부산경남화훼원예농업협동조합) / 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지환경 | 일반상업지역 · 일반산업단지 · 지구단위계획구역 · 공시지가 1,044,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유 2건은 미상
말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이두기의 채권최고액 257,400,000원 근저당권은 2025.11.13 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부 자체만 보면 매수인이 떠안을 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 관계 — 12건은 후순위, 2건은 판정 보류
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민성 | 전체 · 주거 | 2021.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
신민성은 2025.01.06, 이기범은 2024.11.06, 고광선은 2024.10.25 배당요구 관련 접수가 확인됩니다. 다만 모든 점유자의 보증금과 확정일자가 확인된 것은 아닙니다. 특히 전입일이 없는 2건은 보증금이 얼마인지에 따라 실제 인수위험 판단이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 점유관계 원본 대조가 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
감정가는 83,000,000원, 1회 유찰 뒤 최저매각가는 58,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 40,670,000원(49%), 3회 유찰 시 28,469,000원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,445,800원 |
| 1. 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 56,654,200원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,370,000,000원 중 예상배당은 56,654,200원, 미배당은 5,313,345,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 전입일·보증금 미상 점유자 2건의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진례면 고모리 소재 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통이며, 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 대리석 및 치장타일 등, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리샤시입니다.
- 이용. 감정 대상 전체에는 커피전문점·공실·중개사무소·사무실·골프연습장·오피스텔 이용이 혼재합니다. 일부는 구분벽체 없이 함께 사용되거나 한 호를 둘로 나눈 상태가 확인됩니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 토지. 대지 697.5㎡, 사다리형 평지, 상업용으로 이용 중이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 환금성. 산업단지 내 근린시설은 업종과 공실 여부, 임대수요에 따라 가격과 매각기간 편차가 커질 수 있습니다. 실거래 비교값이 없어 현장 임대료·공실률 검증의 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 2건. (주)인텍오토메이션,손동화 및 (주)행정사,강영석의 전입·사업자등록 시점과 보증금, 실제 점유부분을 확인해 대항력과 인수 여부를 확정하세요.
- 보증금·확정일자. 조사된 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 502호 점유 대응. 여러 호실·점유관계가 함께 조사된 만큼 각 점유자의 실제 점유부분이 502호와 어떻게 대응하는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 58,100,000원은 감정가의 70%일 뿐 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다. 인근 동일·유사 근린시설의 실제 거래 및 임대조건을 별도로 확인하세요.
- 공실·용도. 감정 대상에는 공실과 다양한 영업·사무·오피스텔 이용이 혼재하므로 현 사용상태, 관리비, 원상복구 가능성 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 미상 점유가 먼저다”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.05 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 점유자 12건 역시 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 그러나 전입일·보증금이 확인되지 않은 2건 때문에 인수 리스크를 완전히 닫을 수 없고, 실거래 비교값도 없어 58,100,000원을 ‘싼 가격’이라 부를 근거가 없습니다.
권리등기 자체는 소멸형이지만, 점유 확인은 미완료. 가격 메리트도 검증 전. 따라서 이 물건은 최저가가 감정가의 70%라는 숫자보다 미상 점유자의 권리관계와 실제 상권·임대가치를 먼저 확인해야 하는 사례입니다.
