창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8의 5층 508호 근린시설입니다. 말소기준은 2019년 12월 5일 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 이후 2021년 부경원예농업협동조합 780,000,000원, 김임숙 390,000,000원의 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 이두기 명의 257,400,000원 근저당은 2025년 11월 13일 해지로 말소됐습니다.
등기권리만 보면 선순위 인수권리는 확인되지 않고 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 현황조사에는 개인·법인을 포함한 임차·점유 정보가 14건 기재돼 있고 보증금은 모두 확인되지 않았습니다. 이 가운데 12건은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없다고 정리되지만, (주)인텍오토메이션·손동화와 (주)행정사·강영석은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 5층508호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 김선재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 입지 | 김해테크노밸리 일반산업단지 내 · 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2019년 12월 5일의 을구 1번 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 을구 2번·3번 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 이두기 근저당은 2025년 11월 13일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계하는 담보권은 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 14건 중 2건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.06 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.06 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.25 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
전입일이 확인되는 점유자는 모두 2019년 12월 5일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이들에 대해서는 대항력이 없다는 판정이 가능합니다. 반면 전입일 자체가 확인되지 않은 2건은 보증금도 미상이라 선순위 여부를 계산할 기초가 없습니다. 이 두 건이 실제 508호 점유관계와 어떻게 연결되는지, 보증금과 사업자등록·점유개시 시점이 무엇인지가 입찰 전 확인사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 84,150,200원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 86,100,000원 가정 시 채권자 총 채권액 5,370,000,000원 중 84,150,200원이 배당되고, 미배당액은 5,285,849,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 배당모형상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 86,100,000원 | 84,150,200원 | 5,285,849,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 60,269,999원 | 58,785,139원 | 5,311,214,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,188,999원 | 41,029,597원 | 5,328,970,403원 | 0원 |
후순위 근저당권자까지 배당받기에는 매각대금이 크게 부족합니다. 현재 회차에서도 을구 1번 근저당에 84,150,200원이 배당되고 나면 매각대금이 소진됩니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당모형상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 진례면 고모리의 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주변에는 공장과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 대리석·치장타일, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 집합건물에는 커피전문점·공실·중개사무소·사무실·골프연습장· 오피스텔 등 다양한 이용상태가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 697.5㎡, 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 2건 확인. (주)인텍오토메이션·손동화와 (주)행정사·강영석은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 점유개시 시점과 사업자등록을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 현황조사상 14건의 보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 대조해야 합니다.
- 실제 508호 점유 확인. 현황조사에는 여러 호실·부분에 관한 점유 정보가 함께 기재돼 있으므로 입찰 대상 508호의 현재 점유 범위와 이용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마십시오.
- 이용상태 확인. 대상 건물 내 근린시설·사무실·골프연습장·오피스텔 등 이용형태가 혼재하므로 508호의 실제 영업·공실 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류를 통해 최종 부담을 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 점유 확인이 먼저”
이 물건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2019년 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권은 매각으로 소멸해, 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황조사 단계로 넘어가면 판단이 달라집니다. 임차·점유 정보가 14건이고 보증금이 전부 확인되지 않은 데다, 2건은 전입일조차 미상입니다.
따라서 감정가 123,000,000원에서 최저가 86,100,000원으로 내려온 70%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 먼저 전입일 미상 2건의 실제 선후관계와 508호의 현재 점유자를 확정하고, 근린시설의 실제 이용상태와 가격을 따로 검증해야 합니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만 점유 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
