창원지방법원 2024타경6638. 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 있는 1층 102호 근린시설입니다. 감정가는 528,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 369,600,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.12.05. 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 다수의 점유관계가 함께 기재돼 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 항목이 많습니다. 특히 (주)인텍오토메이션,손동화와 (주)행정사,강영석은 전입신고일도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 반면 전입신고일이 확인된 나머지 점유자는 모두 2019.12.05. 말소기준 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 1층102호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 |
| 소유자 | 김선재 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 369,600,000원 |
| 유찰 | 1회 · 감정가 70% |
| 청구액 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.05. 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당입니다. 이후 김해시·국 압류, 장유농업협동조합 가압류, 후순위 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 일부 후순위 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인이 등기상 채무를 인수하는 구조로 계산하지 않고 있습니다.
② 점유관계 — 보증금 미상, 대항력 미상 2건
현황조사에는 아래 점유관계가 기재되어 있습니다. 다만 이 사건 목적물은 1층 102호인데, 목록에는 “302호 및 303호 전체”처럼 다른 호수 또는 범위를 가리키는 기재도 함께 포함되어 있으므로 아래 전부를 102호의 직접 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 102호와 실제로 대응하는 점유자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 특정하는 절차가 필요합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 없음 | 미상 | 미상 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 없음 | 배당요구 2025.01.06 | 미상 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 없음 | 배당요구 2024.11.06 | 미상 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 없음 | 배당요구 2024.10.25 | 미상 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 30% 내려왔지만 시세 근거가 없다
감정가는 528,000,000원, 현재 최저매각가는 369,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 “30% 할인됐으니 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 산업단지 내 근린시설은 이용상태·공실·임대수익·호별 위치에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 감정가 대비 할인율보다 실제 임대·매매 시장 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,974,400원 |
| 1. 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 363,625,600원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장유농업협동조합 | 5,399,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 5,375,399,993원, 총 배당액은 363,625,600원, 미배당은 5,011,774,393원입니다. 국세·지방세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재합니다.
- 이용상태. 해당 감정 묶음 내 본건1은 한개호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실상태로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 토지. 사다리형 평지, 상업용 건부지로 이용 중이며 중로한면 조건입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 점유자 특정. 현황조사 목록에 다른 호수·범위가 혼재하므로 실제 102호의 점유자와 점유 부분을 원문에서 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 2건 확인. (주)인텍오토메이션,손동화 및 (주)행정사,강영석의 전입신고일과 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유자들의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제·배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 존재 여부와 배당순서를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·산업단지 내 근린시설의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·분할 이용 확인. 감정상 한개호를 둘로 나누어 커피전문점과 공실로 이용 중인 상태가 현재도 동일한지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2019.12.05. 근저당이 말소기준이고 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에는 보증금 미상 점유관계가 다수 포함돼 있고 전입신고일 미상 점유도 2건 있습니다. 더구나 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 369,600,000원이 시장에서 싼 가격인지도 확인되지 않습니다. 등기 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 후 판단. 이 물건은 그 순서가 중요합니다.
