203,700,000원
창원지방법원 2024타경6638. 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 있는 근린시설로, 등기상 소유자는 김선재입니다. 권리의 출발점은 2019.12.05 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당 채권최고액 4,200,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 부경원예농업협동조합 근저당 780,000,000원, 김임숙 근저당 390,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사상 여러 개인·법인·사업체가 점유자로 확인됐고, 확인된 전입신고일은 모두 2019.12.05 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 (주)인텍오토메이션,손동화와 (주)행정사,강영석은 전입신고일이 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 이 두 건은 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 6층601호 |
| 용도 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 6층건 |
| 소유자 | 김선재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 203,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2019.12.05 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
2019.12.05 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김해시 압류도 말소기준 이후 권리였고 2023.02.06 해제로 말소됐습니다. 이두기 근저당 257,400,000원 역시 2025.11.13 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 알려진 신고는 후순위, 2건은 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.01.06 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.11.06 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.10.25 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
확인된 전입신고일은 2020.01.20부터 2024.08.02까지로 모두 말소기준권리 2019.12.05보다 늦습니다. 이 신고들은 대항력이 없습니다. 반면 전입신고일이 미상인 두 점유자는 보증금도 확인되지 않아 낙찰 전 매각물건명세서와 사업자등록·점유관계 원본 확인이 핵심입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 291,000,000원, 현재 최저매각가는 203,700,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 142,590,000원(49%), 3회 유찰 시 99,813,000원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,651,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 200,048,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,370,000,000원 중 계산상 배당액은 200,048,200원이며, 미배당액은 5,169,951,800원입니다. 집행비용은 3,651,800원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김해시 진례면 고모리 소재 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 위치하며, 주변에는 공장과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 6층건으로, 외벽은 대리석 및 치장타일, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 697.5㎡, 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 속하고, 중로1류와 접합니다.
- 이용. 감정평가상 여러 호실이 커피전문점·중개사무소·사무실·골프연습장·오피스텔·공실 등으로 이용되고 있으며, 본건19는 사무실 등으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 차이. 일부 호실은 한 호실을 둘로 나누어 사용하거나 두 호실을 구분벽체 없이 함께 이용하는 상태가 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 우선 확인. (주)인텍오토메이션,손동화와 (주)행정사,강영석의 전입신고일·보증금·점유권원을 매각물건명세서와 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 현황조사상 점유신고 전부에서 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력과 별개로 명도협의 범위를 판단하려면 계약관계 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 신민성은 2025.01.06, 이기범은 2024.11.06, 고광선은 2024.10.25 배당요구가 확인됩니다.
- 공동담보 확인. 거액의 근저당 채권최고액에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 이용·점유 현황 재확인. 근린시설·사무실·창고·기숙사 등 다양한 이용과 점유가 나타나므로 실제 601호의 현황과 점유 범위를 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 203,700,000원, 2회 유찰 시 142,590,000원, 3회 유찰 시 99,813,000원의 가격 구조를 두고 점유 리스크가 해소되는 시점과 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 미완성”
이 사건은 등기만 보면 구조가 분명합니다. 2019.12.05 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가 291,000,000원에서 한 차례 유찰된 203,700,000원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 최저가 70%보다 전입신고일·보증금 미상 점유 2건입니다.
확인된 전입신고는 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 두 미상 점유는 같은 결론을 적용할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 말소기준은 명확하지만 점유 리스크 확인이 선행돼야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 미상 점유의 대항력과 보증금을 확인한 뒤에야 그 0원을 실질적인 취득비용 판단에 그대로 적용할 수 있습니다.
