🏷️ 70% · 💰 163,800,000원 · 🛡️ 인수 0원 · ⚠️ 대항력 가능·미상 기록 존재
창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8의 2층203호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김선재이고, 말소기준권리는 2019.12.05 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 부경원예농업협동조합 780,000,000원 근저당과 김임숙 390,000,000원 근저당, 2024.10.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 커피점·중개사무소·창고·사무실 및 기숙사· 골프 관련 시설 등 여러 점유 기록이 섞여 있고, 사용부분도 “앞쪽 약 1/2정도”, “안쪽 2분의 1”, “전체”, “302호 및 303호 전체”, “미상” 등으로 다양합니다. 상당수 신고일은 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 전입신고일이 확인되지 않은 기록은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 2층203호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김선재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기소 | 창원지방법원 김해등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.12.05 근저당권입니다. 2020.03.27 주식회사제이엠케이인베스트먼트 근저당은 2021.05.24 해지로 이미 말소됐고, 2023.11.14 이두기 근저당도 2025.11.13 해지로 말소됐습니다. 현재 배당대상으로 남는 후순위 부경원예농업협동조합·김임숙 근저당과 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차·점유 조사
| 점유자 | 사용부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022-05-18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021-05-04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023-07-13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023-01-13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023-02-16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신민성 | 전체 | 2021-05-12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이기범 | 전체 | 2023-11-23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024-05-13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021-09-01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020-01-20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022-11-29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 고광선 | 전체 | 2024-08-02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
신민성은 2025-01-06, 이기범은 2024-11-06, 고광선은 2024-10-25 배당요구 관련 문건접수 기록이 있습니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 회차·가격 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 163,800,000원으로 감정가 234,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 114,660,000원(49%), 3회 유찰 시 80,262,000원(34%)입니다.
다만 이 물건은 근린시설이고 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 위치합니다. 감정요항표상 주위에는 공장 및 근린생활시설이 소재하며, 건물 내 이용도 커피전문점·중개사무소·사무실· 골프연습장·오피스텔 등으로 다양합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 주거용 아파트처럼 가격 메리트를 판단하기보다 실제 임대수익·공실·점유·환금성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 2. 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 160,706,800원 |
| 3. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,370,000,000원 중 예상배당은 160,706,800원이며, 미배당은 5,209,293,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 진례면 고모리의 “김해테크노밸리 일반산업단지” 안에 위치하며, 주위에는 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재하며, 토지는 평지·사다리형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,044,000원/㎡, 토지면적은 697.5㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 대리석 및 치장타일, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 이용 특성. 감정요항표에는 같은 건물 내 커피전문점·공실·중개사무소·사무실· 골프연습장·오피스텔 등 다양한 이용형태가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 특정. 현황조사 기록의 사용부분이 여러 호수·전체·미상으로 섞여 있으므로 실제 203호를 점유하는 사람과 사업체를 현장 및 명세서에서 다시 특정해야 합니다.
- 대항력 미상 기록 확인. (주)인텍오토메이션,손동화와 (주)행정사,강영석은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·인수 여부를 최종 확정하려면 매각물건명세서와 관련 원본 대조가 필요합니다.
- 배당요구 기록 확인. 신민성·이기범·고광선의 배당요구 관련 문건접수와 실제 권리신고 내용을 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성 점검. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 산업단지 내 수요, 공실 가능성, 임대수익과 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 공부와 실제 이용 확인. 감정요항표에는 한 개 호실을 둘로 나누어 이용하거나 두 개 호실을 구분벽 없이 함께 사용하는 사례가 기재돼 있으므로 현황과 공부의 대응관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.12.05 근저당이고, 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린시설 경매에서 실제 난도는 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에 여러 점유자가 등장하고, 일부는 보증금·확정일자뿐 아니라 전입신고일도 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남아 있습니다.
현재 최저가는 163,800,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 부족합니다. 등기는 정리 가능, 점유는 확인 필요. 이 물건은 가격보다 먼저 203호의 실제 점유자와 임차권리의 범위를 확정하는 것이 우선입니다.
