창원지방법원 2024타경6638. 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 위치한 근린시설 5층 503호입니다. 등기상 소유자는 김선재이며, 말소기준은 2019.12.05. 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 이후 2021.05.24. 부경원예농업협동조합 780,000,000원, 2021.11.09. 김임숙 390,000,000원 근저당과 2024.10.18. 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 기준권리 이후 권리는 정리가 명확합니다. 그러나 이 사건의 실질적인 확인 포인트는 점유관계입니다. 현황조사에는 여러 사업자·점유자가 기재되어 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 확정할 수 없으므로, 현재 배당표의 인수 0원만으로 명도·인수 위험이 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 5층503호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 |
| 소유자 | 김선재 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지·용도지역 | 일반상업지역 · 일반산업단지 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,044,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 근저당은 매각으로 소멸
말소기준인 2019.12.05. 근저당 이후 설정된 부경원예농업협동조합·김임숙의 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.14. 이두기 명의의 채권최고액 257,400,000원 근저당은 2025.11.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 첫 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 채권최고액 4,200,000,000원을 이 503호 하나의 가치와 직접 비교해 담보비율로 해석해서는 안 됩니다.
점유·임차 조사 — 대항력 미상 점유자를 별도로 확인
| 점유자 | 점유부분 / 이용 | 전입·점유일 | 권리배지 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 대항력 미상우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 2025.01.06 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 2024.11.06 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 | 2024.10.25 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 대항력 미상우선변제 미상승계 없음 | 미상 |
② 가격 비교 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 별도 확인
감정가는 83,000,000원, 현재 최저매각가는 58,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세 수치가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반산업단지 안의 근린시설입니다. 감정평가상 같은 건물에는 커피전문점·중개사무소·사무실·골프연습장·오피스텔·공실 등 여러 이용형태가 혼재하고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하기보다 실제 임대수익·공실·유사 근린시설 거래를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 56,654,200원 |
| 을구 2번 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 5,370,000,000원 중 56,654,200원이 배당되고, 미배당은 5,313,345,800원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진례면 고모리의 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 있으며, 주변은 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 697.5㎡, 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기·급배수·위생·난방·소화전 설비가 확인됩니다.
- 이용상태. 건물 내에는 커피전문점·중개사무소·사무실·골프연습장·오피스텔·공실 등 여러 이용형태가 혼재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. 전입일이 확인되지 않은 (주)인텍오토메이션,손동화와 (주)행정사,강영석의 점유 시작일·보증금·사업자등록 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유자 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 503호 실제 점유범위 대조. 현황조사에 302호·303호 등 다른 호수 표기가 있으므로 본건 503호와 각 점유자 사이의 실제 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가는 58,100,000원으로 감정가 83,000,000원의 70%지만, 실거래 비교자료 없이 ‘저가’로 단정하지 마십시오.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 40,670,000원, 3회 유찰 시 28,469,000원이지만 가격이 낮아져도 점유·임대수익·환금성 검토는 별도입니다.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 공동담보 전체와 채권 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하십시오.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 확인이 남아 있다”
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.12.05. 선순위 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현황조사에는 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 기재되어 있고, 특히 전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 본건과 다른 호수의 점유표시까지 혼재해 있어 실제 503호 점유관계를 원문에서 정리하는 절차가 필수입니다. 가격도 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 시세 대비 메리트를 단정할 수 없습니다. 등기 권리는 정리형, 점유와 가격은 확인형. 이 사건의 핵심은 낙찰가보다 먼저 ‘누가 503호를 어떤 권원으로 점유하고 있는지’를 확정하는 것입니다.
