69,300,000원
창원지방법원 2024타경6638. 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 있는 5층 507호 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 김선재, 말소기준권리는 2019.12.05 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 2021.05.24 부경원예농업협동조합 780,000,000원, 2021.11.09 김임숙 390,000,000원 근저당권과 2024.10.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 후순위 권리만 보면 단순하지만, 이번 사건은 점유 확인이 핵심입니다. 현황조사에는 여러 점유자와 업체가 기재되어 있고, 대부분 신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 신고일 자체가 확인되지 않은 2건은 보증금도 미상이라, 이 부분까지 확인하기 전에는 “인수위험이 완전히 없다”고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 5층507호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 김해테크노밸리 일반산업단지 내 집합건물 |
| 소유자 | 김선재 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 69,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경원예농업협동조합(변경전 부산경남화훼원예농업협동조합) / 4,308,214,541원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.05 근저당권 · 부산경남화훼원예농업협동조합 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸
말소기준은 2019.12.05 을구 1번 근저당권입니다. 을구 2번·3번 근저당권과 2024.10.18 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸합니다. 2023.11.14 이두기 근저당권 257,400,000원은 2025.11.13 해지로 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 미상’ 2건이 승부처
현황조사와 매각물건명세서 등에 아래 점유관계가 기재돼 있습니다. 신고일이 확인된 점유자는 모두 2019.12.05 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 신고일과 보증금이 모두 확인되지 않은 2건은 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고광선 | 전체 · 주거 | 2024.08.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,400원 |
| 1. 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 67,652,600원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 5,370,000,000원 중 67,652,600원이 배당되고, 미배당은 5,302,347,400원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신고일·보증금 미상 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다. 남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 건물 내 호실들은 커피전문점·중개사무소·사무실·골프연습장·오피스텔 및 공실 등으로 이용되고 있으며, 본건의 용도는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 외벽은 대리석 및 치장타일 등, 내벽은 인테리어 등, 창호는 강화유리샤시로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 697.5㎡, 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하고, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 중로1류와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건. (주)인텍오토메이션,손동화와 (주)행정사,강영석은 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 두 건은 반드시 원문서로 보완 확인해야 합니다.
- 507호 점유자 특정. 현황조사 기재에 302호·303호 등 다른 호실 표기가 있으므로 본건 507호와 직접 관련된 점유자를 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 최저가 69,300,000원의 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 담보권 채권총액 5,370,000,000원 중 대부분이 미배당되더라도 말소되는 담보권의 미배당액 자체는 매수인 인수액이 아닙니다.
- 용도·수요 확인. 일반산업단지 내 근린시설이므로 실제 사용 가능성, 공실 여부, 임대수요와 재매각 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 점유관계 원문을 호실 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 가격보다 미상 점유가 먼저다”
이 사건은 1회 유찰되어 최저가가 69,300,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리들은 정리되는 구조입니다. 하지만 시세 자료가 없는 만큼 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 신고일·보증금이 확인되지 않은 점유관계 2건이 남아 있고, 현황조사에는 본건과 다른 호실 번호도 포함돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “감정가의 70%”가 아니라, 507호에 실제로 누가 어떤 조건으로 점유하는지를 확정하는 것입니다. 권리분석은 등기에서 끝나지 않고 점유관계 확인까지 마쳐야 완성됩니다.
