창원지방법원 2024타경6638. 김해테크노밸리 일반산업단지 안의 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 이 호실은 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실 상태로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김선재, 말소기준은 2019.12.05. 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권 채권최고액 4,200,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차·점유 신고는 보증기관 대위·승계 중복 없이 14건입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 12건은 모두 2019.12.05. 이후여서 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 (주)인텍오토메이션·손동화와 (주)행정사·강영석은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 |
| 소유자 | 김선재 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 452,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리인 2019.12.05. 근저당 이후 김해시 압류, 국 압류, 장유농업협동조합 가압류, 부경원예농업협동조합·김임숙 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.12.01. 노영경 근저당과 2023.11.13. 이두기 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 14건, 미상 2건
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확정일자는 모두 확인되지 않았고 보증금도 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 전입일이 확인된 12건은 말소기준 2019.12.05.보다 늦어 대항력이 없지만, 전입일 미상 2건은 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다. 또한 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 항목은 없어, 이 표의 14건은 보증기관 중복을 제거할 대상 없이 그대로 실제 임차·점유 신고 관계로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 452,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,922,000원 |
| 1. 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 445,278,000원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장유농업협동조합 | 5,399,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 452,200,000원을 가정하면 집행비용 6,922,000원을 제외한 445,278,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 5,375,399,993원 중 배당액은 445,278,000원, 미배당액은 4,930,121,993원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 646,000,000원의 70%인 452,200,000원입니다. 2회 유찰 시 316,540,000원(49%), 3회 유찰 시 221,578,000원(34.3%)으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 452,200,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진례면 고모리 ‘김해테크노밸리 일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 103호는 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실 상태로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 토지는 697.5㎡, 사다리형 평지, 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,044,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현재 103호는 한 개 호를 둘로 나누어 사용하는 상태로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건부터 확인. (주)인텍오토메이션·손동화, (주)행정사·강영석의 전입·사업자등록 시점, 점유개시일, 보증금을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 14건 모두 보증금이 확인되지 않아 대항력과 별개로 명도협의 및 배당관계 파악에 필요한 금액 정보가 부족합니다.
- 103호 실제 점유범위 확인. 조사 자료에는 여러 호실·여러 점유관계가 함께 나타나므로 입찰 대상인 1층103호의 현장 점유자와 점유면적을 원본 및 현장에서 특정해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가상 103호 일부는 커피전문점, 일부는 공실이므로 현재 임대차 지속 여부와 공실 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 보완. 최근 거래자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 근린시설·산업단지 상가 거래와 임대료를 별도 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 미상 점유의 해소
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2019.12.05. 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 현재 확인되는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유관계까지 포함하면 얘기가 달라집니다. 실제 임차·점유 신고가 14건이고, 그중 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
게다가 최근 실거래 자료가 없어 최저가 452,200,000원이 시장가격보다 저렴한지도 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기권리는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 확인이 필요하다”입니다. 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자를 매력으로 보기 전에, 미상 점유 2건의 권리관계와 실제 103호 점유범위, 공실 및 임대현황을 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
