창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 김해테크노밸리 일반산업단지 안의 근린시설로, 등기부상 소유자는 김선재입니다. 등기권리의 출발점은 2019.12.05 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당 채권최고액 4,200,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 부경원예농업협동조합 근저당과 김임숙 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 이두기 근저당은 2025.11.13 해지로 이미 말소됐습니다.

문제는 등기보다 점유관계입니다. 전입일이 확인된 점유자들은 모두 말소기준일인 2019.12.05 이후라 대항력이 없다고 정리되어 있지만, (주)인텍오토메이션·손동화와 (주)행정사·강영석은 전입일이 미상입니다. 보증금도 확인되지 않아 이 두 건은 정확도 규칙상 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 따라서 배당모형의 인수액 0원만 보고 최종 인수위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 확인이 필요하다

말소기준 이후의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 2021.05.24 부경원예농업협동조합 근저당 780,000,000원과 2021.11.09 김임숙 근저당 390,000,000원은 후순위입니다. 2023.11.14 이두기 근저당 257,400,000원은 2025.11.13 해지로 이미 말소됐습니다. 또한 주요 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 거액의 채권최고액을 이 504호 하나의 독립적인 부담액처럼 해석하면 안 됩니다.

임차인·점유 관계

점유표시 중에는 “302호 및 303호 전체”처럼 본건 504호와 직접 일치하지 않는 기재도 포함되어 있습니다. 따라서 사건 전체의 점유 현황과 504호의 실제 점유자를 정확히 대응시키는 작업이 필요합니다. 이 부분을 확인하지 않고 14명 전부를 504호 임차인으로 보거나, 반대로 504호와 무관하다고 단정하는 것도 위험합니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

현재 최저매각가는 56,700,000원으로 감정가 81,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시나리오는 39,690,000원(감정가 49%), 그 다음은 27,783,000원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 가격이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만 선순위 채권 규모가 워낙 커 채권자 미배당액은 계속 남습니다. 다만 이러한 채권자의 미배당 자체가 곧 매수인의 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조입니다. 매수인 측 핵심은 채권 미배당보다 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 2건의 실제 대항력 여부입니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,420,600원을 제외한 55,279,400원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다. 모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 대항력 판정이 되지 않은 점유자 2건은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 진례면 고모리 소재 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주위에는 공장과 근린생활시설 등이 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 외벽은 대리석 및 치장타일 등, 내벽은 인테리어 등, 창호는 강화유리샤시로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 건물에는 커피전문점, 공실, 중개사무소, 사무실, 골프연습장, 오피스텔 등 여러 형태의 이용이 혼재합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,044,000원/㎡이며 토지는 사다리형 평지입니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 근린시설과 산업단지 내 복합 이용 건물이라는 특성에 더해 실거래 가격 근거가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 504호 점유자 특정. 점유 목록에 302호·303호 등 다른 호실 표시도 포함되어 있으므로, 본건 504호에 실제로 대응하는 점유자를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 2건 확인. (주)인텍오토메이션·손동화 및 (주)행정사·강영석의 점유 개시·전입 관계를 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
• 보증금 확인. 점유·임차 기재 14명의 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 대항력 가능성이 남는 점유자의 보증금은 실질취득비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 배당요구 관계. 신민성은 2025.01.06, 이기범은 2024.11.06, 고광선은 2024.10.25 배당요구 사실이 기재돼 있습니다. 각자의 실제 임대차조건과 배당순위를 원본과 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 주요 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 사건 전체의 공동담보 부동산과 배당관계를 확인해야 특정 호실의 경제적 구조를 정확히 볼 수 있습니다.
• 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 시세·임대료·공실 가능성을 별도로 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 현장 이용상태 점검. 건물 전체에 근린시설·사무실·골프연습장·오피스텔 등 다양한 이용이 혼재하고 일부 호실은 구분벽체 없이 이용된다고 기재돼 있으므로 본건의 실제 구조와 이용상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기부는 정리되지만, 인수 0원은 아직 확정이 아니다”

이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2019.12.05 근저당이 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매 실무에서 매수인의 돈을 흔드는 것은 등기부 밖 점유관계일 수 있습니다. 현황조사상 점유·임차 기재가 14명이고, 그중 12명은 기준일 이후 전입이라 대항력이 없지만 2명은 전입일 미상입니다. 보증금 역시 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 최저가 56,700,000원을 곧 실질취득가로 고정해 평가해서는 안 됩니다. 배당모형상 인수액은 0원이지만, 미상 점유자의 권리가 확인되기 전에는 실질취득비용에 추가 부담 가능성이 남습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없으므로 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론 역시 근거가 부족합니다. 등기권리는 통과, 점유관계와 가격은 보수적으로 재확인. 이 사건의 핵심은 그 두 가지입니다.