* 배당모형상 인수액은 0원이지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재는 별도 확인 전까지 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.

창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 ‘김해테크노밸리 일반산업단지’ 내 5층 501호 근린시설입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물에 속하며, 감정 요항에는 본건1이 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실상태로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 등기부상 소유자는 김선재이고, 최초 말소기준은 2019.12.05 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다.

그 뒤 2020년 유한회사성문의 전세권 20,000,000원, 2021년 부경원예농업협동조합 근저당 780,000,000원, 김임숙 근저당 390,000,000원이 차례로 설정됐고 모두 말소기준 뒤입니다. 2023년 이두기 근저당 257,400,000원은 2025.11.13 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준은 2019.12.05 을구 1번 근저당권입니다. 전세권을 포함해 그 뒤 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 을구 2번 유한회사성문의 전세권은 전세금 20,000,000원, 범위는 “주거용 건물전부”, 존속기간은 2020.10.23부터 2022.10.22까지로 등기돼 있으나, 말소기준 뒤 권리이므로 경매 매각으로 소멸합니다.

전입일이 확인되는 점유 기재는 모두 2019.12.05 말소기준 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 (주)인텍오토메이션,손동화, (주)행정사,강영석, 성문은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제권도 단정할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 81,000,000원, 현재 최저매각가는 56,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 39,690,000원, 그 다음은 27,783,000원으로 내려갑니다.

다만 이 물건은 실거래 비교값을 근거로 감정가와 현재 최저가의 시장 적정성을 확인할 수 있는 자료가 없으므로, “감정가 대비 70%”라는 할인율만으로 저렴하다고 결론내리면 안 됩니다. 근린시설이고 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 위치하는 만큼, 실제 입찰가 판단은 동일 건물·인근 유사 근린시설의 임대·매매 수준과 공실 여부를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)

매각가 56,700,000원 가정 시 집행비용 1,420,600원을 제외한 55,279,400원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 전세권·근저당에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권자 미배당액은 5,334,720,600원이며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 진례면 고모리 소재 “김해테크노밸리 일반산업단지” 안에 위치하며, 주변은 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 속하며, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 토지. 대지, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다. 토지면적은 697.5㎡로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 감정 요항에는 커피전문점·중개사무소·사무실·골프연습장·오피스텔·공실 등 여러 이용형태가 함께 확인됩니다.
• 공부와 현황. 본건1은 한 개 호를 둘로 나누어 커피전문점 및 공실상태로 이용하고, 본건8·9는 두 개 호를 구분벽체 없이 함께 이용하는 것으로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 501호 점유자 특정. 현황조사에 다른 호실 표시가 섞여 있으므로 501호에 실제 대응하는 점유자와 사용부분을 호실별로 다시 확인해야 합니다.
• 대항력 가능·미상 3건. (주)인텍오토메이션,손동화·(주)행정사,강영석·성문의 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
• 보증금 전수 확인. 점유 관련 기재의 보증금이 확인되지 않으므로 계약서·사업자등록·전입 및 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 신민성은 2025.01.06, 이기범은 2024.11.06, 고광선은 2024.10.25 배당요구가 기재돼 있습니다. 각 권리의 실제 보증금과 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 전세권과 점유자 구분. 등기부의 유한회사성문 전세권 20,000,000원은 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서의 “성문” 점유 기재와 동일한 주체라고 단정해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 동일 건물·인근 유사 근린시설의 실제 매매·임대 수준과 공실 상태를 확인해야 합니다.
• 현황 차이 확인. 한 개 호를 둘로 나눈 이용상태가 기재돼 있으므로 실제 구획, 출입구, 점유범위와 공부상 현황의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 안 끝났다”

이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2019.12.05 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형에서도 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 이 물건을 권리 깨끗한 단순 물건으로 분류하기에는 점유관계가 복잡합니다. 점유 관련 기재가 다수이고 보증금이 확인되지 않으며, 특히 전입일 미상 3건은 대항력 가능·미상입니다. 게다가 다른 호실 표시가 포함돼 있어 501호와의 대응관계 자체를 원본에서 다시 정리해야 합니다.

가격 역시 감정가 81,000,000원에서 56,700,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 실거래 기준 없이 할인율만 보고 싸다고 판단할 수 없고, 산업단지 내 근린시설이라는 용도와 공실·임대상태를 함께 봐야 합니다. 결론은 등기부는 소멸형, 배당모형 인수는 0원, 그러나 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.