창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 김해테크노밸리 일반산업단지 내 근린시설입니다. 감정가는 289,000,000원, 현재 최저매각가는 202,300,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2019.12.05. 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권 4,200,000,000원이고, 이후 부경원예농업협동조합 근저당권과 김임숙 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도로 설정됐던 주식회사제이엠케이인베스트먼트와 이두기의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
가격 측면에서는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 할인율보다 권리와 점유관계 확인이 먼저입니다. 특히 현황조사상 여러 점유자가 확인되고 보증금이 모두 미상이며, 전입신고일이 확인되지 않은 2건은 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 2층201호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김선재 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 202,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2019.12.05. 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.12.05. 을구 1번 근저당권입니다. 2021.05.24. 부경원예농업협동조합 근저당권 780,000,000원과 2021.11.09. 김임숙 근저당권 390,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024.10.18. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 미상 2건을 분리해서 본다
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.01.06 | 해당 없음 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.06 | 해당 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.25 | 해당 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일이 확인된 점유자는 모두 2019.12.05. 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 전입신고일 자체가 확인되지 않은 2건은 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 현재 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 이 2건은 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계 원본 확인이 필요한 별도 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,632,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 198,667,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,370,000,000원 중 198,667,800원이 배당되고 5,171,332,200원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 202,300,000원 | 198,667,800원 | 5,171,332,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 141,610,000원 | 138,827,460원 | 5,231,172,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 99,127,000원 | 96,942,714원 | 5,273,057,286원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 낮아져도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 배당 시나리오 기준이며, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 점유자에 관한 사실관계까지 자동으로 해소한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 내에는 커피전문점·공실·중개사무소·사무실·골프연습장·오피스텔 등 여러 형태의 이용이 확인됩니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 속하고, 공시지가는 1,044,000원/㎡, 토지는 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 대리석 및 치장타일, 내벽은 인테리어, 창호는 강화유리샤시로 기재됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 2건 최우선 확인. (주)인텍오토메이션·손동화, (주)행정사·강영석의 전입신고일과 점유개시 시점, 보증금, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 현황조사상 확인된 점유관계의 보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 공간 특정. 현황조사에는 201호 외 다른 호수나 ‘전체’로 기재된 점유관계도 함께 나타납니다. 실제 2층201호에 해당하는 점유범위를 현장에서 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 점유관계가 다수인 만큼 등기상 인수 0원과 별개로 실제 인도·명도 절차의 시간과 비용을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 점유관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2019.12.05. 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 남은 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사상 점유관계가 많고 보증금이 전부 확인되지 않은 데다, 전입신고일 미상 2건은 대항력 가능 여부조차 확정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 202,300,000원의 현재 최저가가 시세상 유리한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기만 보면 단순하지만, 점유와 가격을 확인해야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
