창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 김해테크노밸리 일반산업단지 내 5층 506호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 말소기준권리는 2019.12.05. 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 부경원예농업협동조합 780,000,000원 근저당, 김임숙 390,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 선순위 기준이 명확합니다. 그러나 이 사건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 현황조사에 다수의 영업장·사무실·창고·기숙사 점유가 나타나며, 대부분은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 (주)인텍오토메이션·손동화와 (주)행정사·강영석은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 두 건 모두 보증금도 확인되지 않아 최종 매각물건명세서 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 5층506호 |
| 용도 / 건물 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 506호 |
| 소유자 | 김선재 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 관련 청구 | 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.12.05. 을구 1번 근저당입니다. 2021.05.24. 부경원예농업협동조합 근저당과 2021.11.09. 김임숙 근저당은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2023.11.14. 설정된 이두기 근저당은 2025.11.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.10.18. 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 대부분 후순위, 2건은 미상
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확인된 전입일이 있는 12건은 모두 2019.12.05. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 신민성은 2025.01.06., 이기범은 2024.11.06., 고광선은 2024.10.25. 배당요구 관련 문건이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 전입일이 없는 2건은 대항력 유무를 단정할 수 없으므로 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 그대로 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 1. 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 64,215,600원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,800,000원 가정 시 채권최고액 합계 5,370,000,000원 중 64,215,600원만 배당되고, 미배당은 5,305,784,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 진례면 고모리 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 있습니다.
- 이용상태. 감정요항상 건물 내에는 커피전문점·중개사무소·사무실·골프연습장·오피스텔·공실 등이 혼재합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에도 포함됩니다.
- 토지. 대지 697.5㎡, 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 대리석 및 치장타일 등, 창호는 강화유리샤시입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. (주)인텍오토메이션·손동화, (주)행정사·강영석의 전입기준·보증금·배당요구 여부를 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유 부분 대조. 조사된 점유 내역에는 전체·일부·다른 호수 표시가 혼재하므로, 실제 506호 점유자가 누구인지 현장과 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 시세 자료가 없어 65,800,000원의 가격 경쟁력을 객관적으로 검증할 수 없습니다.
- 명도 비용. 근린시설·사무실·영업장 점유가 확인된 만큼 실제 점유자와 영업설비 존재 여부를 확인하고 명도 기간과 비용을 반영해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 감정요항상 일부 호실은 한 호를 둘로 나누거나 두 호를 벽체 없이 함께 이용하는 형태가 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “점유 확인”은 별개다
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019.12.05. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 65,800,000원 기준 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 현황조사상 점유 관련 신고가 14건으로 많고, 그중 2건은 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 1회 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 등기상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설 물건입니다.
