창원지방법원 2024타경6638. 김해시 진례면 김해테크노밸리 일반산업단지 내 3층 301호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2019.12.05. 을구 1번 근저당권으로, 부산경남화훼원예농업협동조합 명의 채권최고액 4,200,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-1244호에 연결돼 있고, 이후 부경원예농업협동조합 근저당 780,000,000원과 김임숙 근저당 390,000,000원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 핵심은 단순합니다. 현재 매각가 158,200,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 3,014,800원을 뺀 155,185,200원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권 부족액은 5,214,814,800원이지만 이는 채권자 측 미배당액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차·점유자로 집계되는 항목은 16명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 12명은 모두 말소기준일인 2019.12.05. 이후여서 대항력이 없지만, 전입일이 확인되지 않는 4명은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 특히 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 3층301호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 · 외벽 대리석 및 치장타일 등 · 강화유리샤시 |
| 소유자 | 김선재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경원예농업협동조합 / 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리 이후의 부경원예농업협동조합 근저당 780,000,000원, 김임숙 근저당 390,000,000원과 2024.10.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.03.27. 주식회사제이엠케이인베스트먼트 근저당 320,000,000원은 2021.05.24. 해지로, 2023.11.14. 이두기 근저당 257,400,000원은 2025.11.13. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 16명, 4명은 대항력 판정 미상
| 임차·점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.06 | 해당 없음 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.06 | 해당 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.25 | 해당 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 토메이 | 주거 | 미상 | 0원* | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
* 토메이는 금액 기록이 0원이나 함께 기재된 위험사항에는 보증금 미상으로 표시돼 있으므로, 실제 계약관계 확인 전 0원 보증금으로 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%, 시세 판단은 보류
감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 158,200,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가 70% 구간입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 110,740,000원, 3회 유찰 시 77,518,000원입니다.
다만 이 사건은 근린시설이고 감정평가상 이용형태도 커피전문점·중개사무소·사무실·골프연습장· 오피스텔 등으로 다양합니다. 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다. 실거래 원본과 해당 호의 실제 이용·점유상태를 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 155,185,200원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액 5,370,000,000원 중 채권자 배당액은 155,185,200원, 미배당 부족액은 5,214,814,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진례면 고모리 소재 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주위에는 공장 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 대지 697.5㎡, 사다리형 평지, 상업용 이용상태이며 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 이용형태. 감정평가상 커피전문점·중개사무소·사무실·골프연습장·오피스텔 등 복수 이용형태가 확인돼 실제 호별 점유상태 대조가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 4명 우선 확인. (주)인텍오토메이션,손동화 · (주)행정사,강영석 · 주식회 · 토메이의 전입·사업자등록 시점과 보증금을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일이 말소기준 뒤인 점유자도 보증금과 확정일자가 미상이라 배당·최우선변제 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유부분 대조. 앞쪽·안쪽·전체·302호 및 303호 등 서로 다른 점유표기가 함께 존재하므로 301호와 실제 점유자의 대응관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 채권 구분. 4,200,000,000원 선순위 근저당 등 거액 채권의 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
- 가격 검증. 감정가 226,000,000원에서 158,200,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 근린시설의 실제 이용상태와 실거래 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 직접 대조해 점유·보증금·배당요구 관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”보다 중요한 것은 점유 확인
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2019.12.05. 선순위 근저당을 말소기준으로, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 거액의 미배당 채권 역시 채권자 측 부족액입니다.
하지만 근린시설인 이 물건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 실제 임차·점유자 16명 중 12명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 4명은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 결론은 “등기는 소멸형, 임차는 확인형”입니다. 현재 최저가 158,200,000원만 보고 응찰하기보다, 이 4명의 임대차 관계를 먼저 닫은 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
