창원지방법원 2024타경6638. 김해테크노밸리 일반산업단지 안에 있는 3층 302호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김선재이고, 말소기준권리는 2019.12.05 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 부경원예농업협동조합 780,000,000원 근저당권과 김임숙 390,000,000원 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기보다 점유관계에 있습니다. 현황조사 등에 나타난 15명·업체 가운데 전입일이 확인되는 12건은 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없습니다. 반면 (주)인텍오토메이션·손동화, (주)행정사·강영석, 이치골은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않은 상태이므로 이 3건을 대항력 있다고 단정할 수도, 반대로 완전히 무시할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 테크노밸리로 25-8, 3층302호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 김선재 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 273,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경원예농업협동조합(변경전 부산경남화훼원예농업협동조합) / 4,308,214,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 8, 9는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 일부 미상
말소기준권리는 2019.12.05 을구 1번 근저당권입니다. 2020.03.27 주식회사제이엠케이인베스트먼트 근저당권은 2021.05.24 해지로 이미 말소됐고, 2023.11.14 이두기 근저당권도 2025.11.13 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 후순위 권리는 부경원예농업협동조합 780,000,000원 근저당권과 김임숙 390,000,000원 근저당권이며 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 12건은 대항력 없음, 3건은 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성아(텐퍼센트커피 김해진례점) | 앞쪽 약 1/2정도 | 2022.05.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창배(삼일부동산 공인중개사 사무소) | 앞쪽 2분의 1 | 2021.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)인텍오토메이션,손동화 | 안쪽 2분의 1 · 창고 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이은정(에스에이치골프) | 302호 및 303호 전체 | 2023.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배영광(테크노 스크린골프) | 전체 | 2023.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 에스에이치디자인골프(주),배영광 | 전체 | 2023.02.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민성 | 전체 | 2021.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기범 | 전체 | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나장환 | 미상 · 사무실 및 기숙사 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 아산소프트(주),유영희 | 전체 · 사무실 및 기숙사 | 2021.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오영택 | 미상 | 2020.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재현 | 미상 | 2022.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고광선 | 전체 | 2024.08.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)행정사,강영석 | 전체 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이치골 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유관계로 기재된 대상은 15명·업체이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 신민성은 2025.01.06, 고광선은 2024.10.25 배당요구를 접수했으나 두 사람 모두 전입일이 2019.12.05 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제액 자체를 계산할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 273,000,000원으로 감정가 390,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 191,100,000원(49%), 3회 유찰 시 133,769,999원(34%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70%니까 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래가가 곧바로 형성되지 않고, 임대수익·공실·점유형태·산업단지 수요와 개별 호실 상태가 가격에 직접 영향을 줍니다. 현재 회차의 가격 메리트는 실거래 검증 전까지 판단 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 268,378,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 부경원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김임숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,622,000원을 제외한 268,378,000원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권 미배당액은 5,101,622,000원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제와 대항력 미상 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진례면 고모리 소재 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 남측에는 왕복4차선 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 대리석 및 치장타일 등, 내벽은 인테리어 등, 창호는 강화유리샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함됩니다. 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 전체 대상에는 커피전문점, 공실, 중개사무소, 사무실, 골프연습장, 오피스텔 등 다양한 이용상태가 확인됩니다.
- 매각 특성. 일괄매각이며 목록 8, 9는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 개별 호실만 떼어 보는 접근보다 일괄매각 범위와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3건 확인. (주)인텍오토메이션·손동화, (주)행정사·강영석, 이치골의 전입·점유개시일과 보증금 관계를 확인하세요.
- 보증금 확인. 점유자들의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제나 배당액을 확정하기 어렵습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 8, 9는 구분벽 없이 일체 이용 중이므로 현장 이용상태와 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 점유 중첩 확인. 전체·일부·302호 및 303호 전체 등 서로 겹치는 점유표시가 있어 실제 누가 어떤 공간을 사용 중인지 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설 임대료·공실·인근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 사업자·주민등록 점유관계를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 390,000,000원에서 한 차례 유찰되어 273,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 미상 점유를 먼저 해결해야 합니다. 전입일이 확인되는 12건은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 3건은 대항력 가능·미상으로 남아 있고 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다.
등기 권리는 소멸형, 현재 계산 인수는 0원, 하지만 점유관계는 미완결. 따라서 이 물건은 최저가가 감정가의 70%라는 사실만 보고 접근할 대상이 아니라, 대항력 미상 3건과 일괄매각·중첩 점유를 먼저 정리한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
