/ 334,600,000원
수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 4층 412호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 현재 말소기준권리는 2023.09.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 공동담보목록 제2023-517호가 붙어 있습니다. 이후 서울보증보험의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 그보다 앞선 2022.12.22 부안수산업협동조합 2,208,000,000원, 고흥군수산업협동조합 6,000,000,000원의 근저당권도 있었지만 2023.09.22 일부포기로 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 국민은행 근저당과 그 이후 권리입니다. 다만 대지권의 목적인 토지에는 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있다고 명시돼 있어, 집합건물 등기만 보고 권리 검토를 끝내면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 4층 412호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 334,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.21 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리 구조에서 말소기준은 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 이후 서울보증보험 가압류 298,523,020원, 국민은행 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
점유 상태는 감정시점 현재 공실로 기재돼 있습니다. 별도의 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 직전 실제 점유상태는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 현재 회차 — 감정가 70%와 시장가격은 다른 문제
감정가는 478,000,000원, 현재 최저매각가는 334,600,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득도 334,600,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 334,600,000원 | 329,115,600원 | 4,169,407,420원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 234,220,000원 | 230,140,920원 | 4,268,382,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 163,954,000원 | 160,858,644원 | 4,337,664,376원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 내려가더라도 이 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 국민은행 배당 부족분은 커집니다. 이 미배당액은 매수인의 추가 부담액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,484,400원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 329,115,600원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 334,600,000원 중 집행비용 5,484,400원을 제외한 329,115,600원이 국민은행 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 서울보증보험과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 채권 전체 미배당은 4,169,407,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화나래중학교 북서측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 지붕의 지상 10층 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 해당하고, 토지 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 공실. 감정시점 현재 공실로 확인돼 있어, 낙찰 후 직접 사용 또는 임대 여부는 실제 현장 상태와 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 기재된 갑구1-1 금지사항 등기의 구체적 내용과 매각 후 처리관계를 반드시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 공동담보목록 제2023-517호가 붙어 있으므로 해당 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본에서 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정시점에는 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 현장 점유와 출입 가능 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 334,600,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 근린시설의 임대료·공실 가능성·영업 적합성을 함께 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획을 실제 사용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기상 권리 흐름만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 서울보증보험 가압류·경매개시결정·시흥시 압류가 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 근린시설입니다. 여기에 대지권의 목적인 토지에 금지사항 별도등기까지 명시돼 있습니다.
현재 최저가 334,600,000원은 감정가 478,000,000원의 70%이지만, 그 비율 자체가 시장가격상의 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건의 판단 순서는 토지 별도등기 확인 → 실제 점유·사용 가능성 확인 → 근린시설 가격 검토가 맞습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 토지 원본과 공실 리스크 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
