수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 7층 707호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 등기상 현재 말소기준은 2023년 9월 21일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 4,200,000,000원입니다. 그 이전의 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후 서울보증보험 주식회사 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 흐름만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안을 구조는 확인되지 않습니다. 배당표 역시 현재 최저매각가 357,000,000원을 가정할 때 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 채권총액이 매각가를 크게 넘기 때문에 국민은행도 전액 배당되지 않고, 서울보증보험 가압류는 현재 회차 가정에서 배당액이 0원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액과는 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층707호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 357,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 일반상업지역 · 상업용 · 대 · 1,745.7㎡ · 공시지가 2,973,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기에서 핵심은 을구 2번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 2023.09.21. 설정됐습니다. 이후 2025.04.28. 서울보증보험 주식회사 가압류 298,523,020원, 2025.06.10. 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.04.07. 시흥시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 510,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 357,000,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실기간·상권·전용면적·층별 접근성 등에 따라 가격 편차가 크므로 별도 시세조사가 필수입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 357,000,000원 | 351,202,000원 | 4,147,321,020원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 249,899,999원 | 245,601,399원 | 4,252,921,621원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 174,929,999원 | 171,680,979원 | 4,326,842,041원 |
유찰이 거듭되면 매각가가 낮아지지만 낙찰자가 인수하는 금액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다. 대신 매각대금 감소만큼 채권자 미배당액이 커집니다. 이는 채권자의 회수 문제이고, 제공된 배당 시나리오상 매수인의 추가 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 351,202,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 채권자 총 청구액은 4,498,523,020원, 총 배당액은 351,202,000원, 미배당액은 4,147,321,020원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화나래중학교 북서측 인근으로, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 지상 10층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지형상. 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 1,745.7㎡, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 등기의 내용과 매각 후 효력을 토지 등기사항증명서·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 현재 공실 확인. 감정시점 현재 공실로 조사됐으므로 현장에서도 실제 점유 상태가 동일한지 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인은 없지만 현장 점유·사업자등록·전입 여부 등은 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 상가 시세 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 근린시설의 매매가, 임대료, 관리비, 공실률을 직접 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 및 서울보증보험의 미배당액이 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 인수권리를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 등기를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝내면 안 되는 근린시설
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.21. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
감정시점 현재 공실인 근린시설이고 실거래 시세 자료가 없어 357,000,000원이 싼지 비싼지 바로 판단할 수 없습니다. 더구나 대지권 목적 토지에는 별도등기된 금지사항이 표시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격·공실·토지 별도등기 확인이 실제 입찰의 핵심입니다.
