수원지방법원 2025타경647. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 5층 501호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2023.09.21. 설정된 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 4,200,000,000원입니다. 그 뒤 서울보증보험 주식회사의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 내역은 없고 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하면서 기준시점 현재 공실 상태로 평가했고, 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 비고가 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “인수액 0원”만 확인하고 끝낼 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 238,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기부에는 2022.12.22. 부안수산업협동조합과 고흥군수산업협동조합의 근저당권이 기재돼 있으나 2023.09.22. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.09.21. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 현재 70%, 그러나 실거래 시세 근거는 없다
감정가는 341,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 238,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 167,090,000원(49%), 3회 유찰 시 116,963,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 현재 가격을 싸다거나 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 근린시설이라는 용도와 현재 공실 상태를 감안해 실제 임대수요·매매사례를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 238,700,000원 | 4,263,964,820원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 167,090,000원 | 4,334,572,280원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 116,963,000원 | 4,383,997,502원 |
③ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,141,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 234,558,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,700,000원 가정 시 집행비용을 제외한 잔액이 국민은행 근저당권에 배당되고, 서울보증보험 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 미배당액은 4,263,964,820원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근이며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 지붕의 지상 10층 건물이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 포장도로와 남동측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 해당합니다. 토지는 평탄한 사다리형의 상업용 건부지입니다.
- 공시지가. 2,973,000원/㎡이며 토지면적은 1,745.7㎡입니다.
- 현황. 감정시점 현재 공실이며 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 기재된 갑구1-1 금지사항 등기의 정확한 내용과 매각 후 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 공실 원인과 임대수요. 기준시점 현재 공실이므로 임대료·공실기간·관리비·업종 제한 등 실제 운영 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 임차관계 재확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 별도등기와 가격 검증이 먼저
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명합니다. 다만 대상은 현재 공실인 근린시설이며, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 매각물건명세서 비고가 있습니다. 또한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 238,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부도 확인할 수 없습니다.
권리 인수액은 0원, 가격 평가는 보류, 별도등기 확인은 필수. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
