수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 7층 706호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 현재 말소기준권리는 2023.09.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권 4,200,000,000원입니다. 그 뒤 서울보증보험 주식회사의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌으며 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
감정가 364,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 254,800,000원입니다. 매수인이 별도로 떠안을 금액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득 금액도 254,800,000원으로 봅니다. 다만 근린시설은 주거용 집합건물과 달리 상권·공실기간·임대수요가 가격에 크게 작용하는데, 이 사건은 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아 “감정가 대비 70%이므로 싸다”는 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층706호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 감정시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.21 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.12.22 설정됐던 부안수산업협동조합의 2,208,000,000원 근저당과 고흥군수산업협동조합의 6,000,000,000원 근저당은 2023.09.22 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.09.21 국민은행 근저당입니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 298,523,020원 가압류, 국민은행 경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 364,000,000원의 70%인 254,800,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 오히려 높은지를 수치로 검증할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 가점으로 바로 연결하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 254,800,000원 | 4,248,090,220원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 178,360,000원 | 4,323,460,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 124,851,999원 | 4,376,218,949원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 손실과 매수인의 인수부담은 별개의 문제입니다. 입찰자 입장에서는 권리보다 실제 임대수익·공실 위험·재매각 가능성을 통해 가격을 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 250,432,800원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 254,800,000원 가정 시 집행비용 4,367,200원을 제외한 250,432,800원이 국민은행 근저당에 배당되고, 서울보증보험 주식회사의 가압류와 소유자 교부액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 4,248,090,220원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화나래중학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 10층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있으므로 그 내용과 매각 후 효력을 토지 등기 원문에서 직접 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 감정시점에는 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장점유와 열쇠·출입 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 254,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 임대료·공실기간·상가 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 근린시설은 주거용보다 매수층과 금융조건이 달라질 수 있으므로 재매각 가능성과 임차수요를 함께 보세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 배당 부족 자체를 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 상가 가치
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2023.09.21 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 감정시점 공실이라는 점도 복잡한 임차인 승계 위험을 낮추는 요소입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 근린시설의 실제 가치와 환금성입니다. 현재 최저가는 254,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 수치가 없으므로, 이 할인율만으로 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기 확인도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 별도등기 확인을 끝내기 전까지 보수적으로 접근할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
