수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 6층 603호 근린시설입니다. 감정가는 295,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 206,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.21. 주식회사국민은행 근저당권이고, 이후 서울보증보험 주식회사 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건을 단순히 “감정가에서 30% 내려온 물건”으로만 보면 안 됩니다. 확인된 실거래 시세가 없기 때문에 최저가 206,500,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 게다가 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있음이라고 기재돼 있어, 입찰 전 토지등기 원문과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층 603호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 점유·임대관계 | 감정시점 현재 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 핵심은 을구 2번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2023.09.21. 설정된 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 서울보증보험 주식회사의 298,523,020원 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.12.22. 설정됐던 부안수산업협동조합 2,208,000,000원 및 고흥군수산업협동조합 6,000,000,000원 근저당권은 2023.09.22. 일부포기로 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 206,500,000원으로 감정가 295,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 144,550,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 101,185,000원(감정가 34.3%)입니다. 다만 확인된 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 206,500,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 144,550,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 101,185,000원 | 34.3% | 0원 |
가격이 내려가더라도 임차보증금 인수형 물건처럼 실질취득액이 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있으므로 실질취득액은 해당 낙찰가와 같습니다. 문제는 그 낙찰가가 시장에서 적정한지 비교할 실거래 자료가 없다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,498,523,020원 가운데 예상배당은 202,809,000원이며, 미배당액은 4,295,714,020원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕의 지상 10층 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지는 평탄한 사다리형이고 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 현재 공실이므로 임대수요·공실기간·매매수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지의 갑구1-1 금지사항 등기 내용과 매각 후 효력을 토지등기 원본에서 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 공실이지만 입찰 시점의 실제 점유상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 근린시설은 예상 임대료와 공실기간에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로 현재 임대수요를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 일반상업지역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역·토지거래계약 허가구역 등 적용 규제를 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건은 현재 확인 범위에서 임차인 신고가 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 근린시설·공실이라는 물건 성격과 토지 별도등기가 남아 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 최저가 206,500,000원이 시장가보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 별도등기 확인은 필수”입니다.
