수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자 5층 505호 근린시설입니다. 감정가는 348,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 243,600,000원, 감정가의 70%입니다. 현황은 공실이며 임차인 신고도 없어 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 등기상 핵심은 2023.09.21. 설정된 주식회사국민은행 근저당권이고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
국민은행 근저당의 채권최고액은 4,200,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 그 뒤 서울보증보험 주식회사 가압류 298,523,020원, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층505호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 243,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 감정시점 현재 공실로 조사돼 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.09.21. 국민은행 근저당이며, 그 뒤의 서울보증보험 가압류·임의경매개시결정·시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 30% 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 348,000,000원, 현재 최저매각가는 243,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 명목 가격은 내려왔습니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 243,600,000원 | 239,389,600원 | 4,259,133,420원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 170,520,000원 | 167,332,720원 | 4,331,190,300원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 119,363,999원 | 116,892,903원 | 4,381,630,117원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 243,600,000원에서 170,520,000원, 119,363,999원으로 내려가지만, 국민은행을 포함한 채권 총액이 워낙 커 채권자 미배당은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 손실이고, 임차인 승계가 없는 현재 구조에서는 곧바로 매수인 부담으로 넘어가는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,210,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 239,389,600원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 243,600,000원을 전제로 한 계산입니다. 집행비용 4,210,400원을 제외한 239,389,600원이 국민은행 근저당에 배당되고, 서울보증보험 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 현황. 감정시점 현재 공실이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 등기 내용을 원문으로 대조하고 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정시점에는 공실이지만 매각기일까지 점유 상태가 달라질 수 있으므로 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 348,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 근린시설의 실제 임대수익·공실률·주변 거래를 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당 채권최고액 4,200,000,000원은 공동담보로 설정돼 있으므로 본 호실 하나의 경제적 가치와 채권최고액을 단순 비교하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.21. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 없이 공실이며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 쉽지 않습니다. 감정가 348,000,000원에서 한 차례 유찰돼 243,600,000원까지 내려왔지만 실거래 비교기준이 없어 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기도 원문 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 별도등기는 확인 후 입찰입니다.
