수원지방법원 2025타경647. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 6층 604호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 말소기준권리는 2023.09.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권 4,200,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 주식회사 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없고 감정시점 현재 공실입니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 추가 인수액은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 물건은 권리관계만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 명시돼 있어, 그 내용과 매각 후 효력을 토지 등기 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층604호 |
| 물건종류 / 상태 | 근린시설 · 6층 604호 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 토지 별도등기는 확인
임차인 없음, 감정시점 공실. 현재 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 2022.12.22 설정됐던 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당권은 2023.09.22 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.09.21 국민은행 근저당권입니다. 이후 서울보증보험 주식회사 가압류 298,523,020원, 경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 275,100,000원으로 감정가 393,000,000원의 70%입니다. 1회 더 유찰되면 192,570,000원, 3회 유찰 시나리오는 134,799,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 근린시설은 공실 상태와 상권·임대수요에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 275,100,000원 | 270,448,600원 | 4,228,074,420원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 192,570,000원 | 189,074,020원 | 4,309,449,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 134,799,000원 | 132,111,814원 | 4,366,411,206원 |
③ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,651,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 270,448,600원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 275,100,000원 가정 시 집행비용 4,651,400원을 제외한 270,448,600원이 국민은행에 배당되고, 서울보증보험 주식회사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 대비 미배당은 4,228,074,420원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근에 위치하고, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함됩니다. 토지는 평지의 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 공시지가. 2,973,000원/㎡이며 토지면적은 1,745.7㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 현황. 감정시점 현재 공실이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서의 갑구1-1 금지사항 등기의 정확한 내용과 매각 후 효력을 토지 등기 원본에서 확인하세요.
- 감정가 70%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 현재 최저가 275,100,000원은 감정가 대비 70%지만, 감정가 할인만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 공실 근린시설의 임대 가능성. 현재 공실이므로 주변 임대수요와 실제 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 275,100,000원, 2회 유찰 시 192,570,000원, 3회 유찰 시 134,799,000원의 시나리오를 비교하세요.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당권, 서울보증보험 가압류, 시흥시 압류와 매각물건명세서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 임차인이 없고 공실이며 매수인 인수액도 0원이라 임차권 인수 위험은 낮습니다. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 가압류·경매개시결정·압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재 최저가 275,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 공실 근린시설이라는 점과 대지권 목적 토지의 별도등기를 함께 검토해야 합니다. 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 토지 별도등기 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
