수원지방법원 2025타경647. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 대상 물건군은 공부상 근린생활시설과 위락시설(유흥주점)로 구분돼 있고 기준시점 현재 모두 공실 상태로 기재돼 있습니다. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
등기상 현재 권리 흐름의 기준은 2023.09.21 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 서울보증보험 주식회사 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 다만 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 명세서 비고는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층 502호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2022.12.22 부안수산업협동조합과 고흥군수산업협동조합의 근저당권이 설정됐지만, 2023.09.22 각각 일부포기로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.09.21 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 4,200,000,000원입니다. 그 뒤의 서울보증보험 주식회사 가압류 298,523,020원, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 공실이지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 이용상태에는 기준시점 현재 공실로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계는 미상이라고 적혀 있어, 실제 인도 전 점유관계와 임대차 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 295,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 206,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 근린시설은 감정시점 현재 공실 상태이므로, 실제 가격 경쟁력은 개별 호실의 이용 가능성과 수익성, 주변 상업용 부동산 가격을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 4,295,714,020원 |
| 2회 유찰 시 | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 4,356,796,720원 |
| 3회 유찰 시 | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 4,399,554,610원 |
낙찰가가 내려갈수록 국민은행에 배당되는 금액도 줄고 채권 미배당액은 커집니다. 하지만 이 미배당액은 곧바로 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 202,809,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,498,523,020원 중 예상배당은 202,809,000원이며, 미배당액은 4,295,714,020원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 대상 물건군은 근린생활시설과 위락시설(유흥주점)로 구분돼 있고 기준시점 현재 공실입니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로, 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,745.7㎡, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 기재된 갑구1-1 금지사항 등기의 정확한 내용과 매각 후 효력을 확인하세요.
- 공실·점유 재확인. 감정시점 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 295,000,000원 대비 최저가 206,500,000원이라는 할인율만 보지 말고 별도의 근린시설 비교가격을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 대상 물건군에 근린생활시설과 위락시설이 함께 포함돼 있으므로 502호의 공부상 용도와 실제 활용 가능성을 원문으로 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 시흥시 압류의 말소 여부와 매각물건명세서 내용을 최종 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2023.09.21 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 소멸하며 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 206,500,000원이 시장가보다 싼지는 실거래 자료가 없어 판단할 수 없습니다. 더구나 감정시점 공실인 근린시설이고, 대지권 토지에 별도등기가 있다는 비고도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수액은 낮지만, 가격 메리트와 토지 별도등기는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
