💰 70% ✅ 인수 0원 🏢 공실 ⚠️ 1회 유찰
수원지방법원 2025타경647. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 6층 601호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 등기상 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.09.21. 주식회사국민은행 근저당권 4,200,000,000원입니다. 그 뒤 서울보증보험 주식회사의 가압류 298,523,020원, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가 341,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 238,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실·상권에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 유찰률 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 238,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 1,745.7㎡ · 공시지가 2,973,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정 관련 기재에도 기준시점 현재 공실로 확인됩니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 드러나지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 238,700,000원은 감정가 341,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 167,090,000원, 3회 유찰 시에는 116,963,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 238,700,000원 | 4,263,964,820원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 167,090,000원 | 4,334,572,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 116,963,000원 | 4,383,997,502원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 낮아지지만, 국민은행 근저당과 서울보증보험 가압류의 총 채권액은 4,498,523,020원으로 현재 매각예정가보다 훨씬 큽니다. 그 결과 각 회차에서 채권자 미배당액이 크게 남습니다. 다만 이 미배당액은 현재 예상배당상 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,141,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 234,558,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 국민은행 근저당에 배당되고, 서울보증보험 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당은 4,263,964,820원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상 가운데 공부상 근린생활시설과 위락시설이 포함되어 있으며 기준시점 현재 공실 상태로 조사됐습니다. 이 사건의 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 지붕의 지상 10층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 승강기·소방·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 상업용 토지이며 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 등기를 반드시 직접 대조하세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 근린시설이므로 현장 방문으로 상권·유동·동종 점포 공실 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 70%라는 비율을 시장가 할인율로 보지 말고 실제 임대수익과 현장 호가를 별도로 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.09.21. 국민은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 등기부 변동을 매각 직전 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 국민은행 근저당이고, 이후 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 조사 내역이 없고 감정시점 현재 공실이라는 점도 권리 구조를 단순하게 만듭니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가 238,700,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 근린시설입니다. 따라서 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 대지권 목적 토지의 별도등기를 확인하고, 공실 원인·상권·임대 가능성을 검증한 뒤 현재 가격이 실제 수익가치와 맞는지 판단해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
