수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 5층 506호, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정요항표상 건물은 철근콘크리트구조 지상 10층이며, 감정시점 현재 공실로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사지뜨입니다. 권리분석의 기준점은 2023.09.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권 4,200,000,000원입니다.
그 뒤 2025.04.28 서울보증보험 주식회사 가압류 298,523,020원, 2025.06.10 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.04.07 시흥시 압류가 이어졌고, 제공된 등기 판정상 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2022.12.22 설정됐던 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당은 2023.09.22 일부포기로 등기말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층 506호 |
| 물건종류 / 상태 | 집합건물(근린시설) · 지상 10층 건물 내 5층 506호 · 감정시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 말소기준 | 2023.09.21 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도등기는 확인
임차인 신고·조사 내역은 없고, 감정시점 현재 공실입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 매수인이 금액으로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
현재 회차 최저매각가는 254,800,000원으로 감정가 364,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 178,360,000원(49%), 3회 유찰 시 124,851,999원(34.3%)입니다. 다만 이 숫자는 감정가 대비 회차별 가격 조정입니다. 감정가보다 낮다는 사실만으로 실제 거래시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 254,800,000원 | 250,432,800원 | 4,248,090,220원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 178,360,000원 | 175,062,960원 | 4,323,460,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 124,851,999원 | 122,304,071원 | 4,376,218,949원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 250,432,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 4,498,523,020원, 예상 배당은 250,432,800원, 총 미배당은 4,248,090,220원입니다. 국민은행의 경매 신청 청구액 3,632,178,108원도 현재 회차 배당으로 충족되지 않습니다. 배당 추정에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정시점 현재 공실입니다. 감정요항표에는 공부상 근린생활시설 및 위락시설 호실들이 모두 공실 상태로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함됩니다. 토지면적 1,745.7㎡, 지목 대, 평지·사다리형·상업용 토지이며 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로, 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접하고 토지 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역을 포함하며, 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. “대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음”의 구체 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정시점에는 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유·출입 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 254,800,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가격 대비 메리트는 별개입니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 세금·배당 확인. 2026.04.07 시흥시 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않을 수 있으므로 관련 세금의 배당순위를 확인하세요.
- 근린시설 현장 확인. 현재 공실 상태인 만큼 내부 마감·설비 상태, 실제 사용 가능 상태와 임대 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 말소기준권리, 매각물건명세서 비고, 등기사항, 현황조사 및 감정평가 내용을 입찰 직전 원본으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2023.09.21 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 내역 없이 감정시점 공실입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가 254,800,000원은 감정가 364,000,000원의 70%일 뿐, 그 자체로 시세 대비 저가 매수라는 결론을 만들지는 못합니다. 더 중요한 확인사항은 공실 근린시설이라는 이용상태와 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 별도등기입니다. 따라서 이 물건은 “후순위 인수는 0원, 그러나 별도등기와 실제 이용·가격은 별도 검증”으로 정리하는 것이 정확합니다.
