수원지방법원 2025타경647. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 5층 503호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이며, 현재 매각의 말소기준권리는 2023.09.21. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이고 공동담보목록 제2023-517호가 기재돼 있습니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 가압류, 경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있다는 점과 감정시점 현재 공실이라는 내용이 확인됩니다. 임차인 신고는 없고 예상 인수액도 0원이므로 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 다만 토지 별도등기는 입찰 전 원문 확인이 필요한 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 2,973,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 기준시점 현재 공실 상태이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상으로는 2023.09.21. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 서울보증보험 주식회사 가압류 298,523,020원, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 계산되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 30% 내려왔지만 ‘싸다’고 할 근거는 없다
감정가는 295,000,000원, 현재 최저매각가는 206,500,000원으로 한 차례 유찰돼 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 단순히 유찰률만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 4,295,714,020원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 4,356,796,720원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 4,399,554,610원 |
공동담보 근저당의 채권최고액이 4,200,000,000원이고 전체 채권액도 현재 매각가를 크게 초과합니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 채권자 측 미배당이 크게 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 202,809,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 206,500,000원 가정 시 집행비용 3,691,000원을 제외한 202,809,000원이 국민은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 서울보증보험 가압류와 소유자 잔여는 0원이며, 총 미배당액은 4,295,714,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화나래중학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 지상 10층 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 승강기·소방·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m 내외 포장도로와 남동측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 감정시점 현재 공실인 근린시설로, 주거용 부동산보다 임대수요와 영업환경의 영향을 크게 받을 수 있어 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 대지권의 목적인 토지의 별도등기가 기재돼 있으므로 구체적 내용과 낙찰 후 효력을 원문으로 확인하세요.
- 공실 확인. 감정시점 현재 공실입니다. 실제 점유상태가 매각기일까지 유지되는지 현장과 현황조사 원문을 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래가와 임대조건을 별도로 확인하세요.
- 수익성 검토. 근린시설은 공실기간과 임대료 수준이 가치에 직접 영향을 주므로 예상 임대료·관리비·공실률을 응찰가에 반영하세요.
- 권리 원본 대조. 국민은행 공동담보, 서울보증보험 가압류, 시흥시 압류와 매각물건명세서의 별도등기 내용을 등기부 원문과 대조하세요.
맺으며 — “유찰률보다 시세와 환금성이 먼저”
이 물건은 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원이어서 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 감정가 295,000,000원에서 한 차례 유찰된 206,500,000원으로 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세 근거가 없으므로 70%라는 유찰률만 보고 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 현재 공실인 근린시설이고 토지 별도등기 확인사항도 있으므로, 권리는 통과 가능하되 가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
