수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 7층703호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사지뜨이고, 현재 말소기준권리는 2023.09.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며, 이후 서울보증보험 주식회사의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 눈에 띄는 부분은 가격보다 먼저 점유·토지 별도등기 확인입니다. 감정평가상 해당 건물의 공부상 근린생활시설은 기준시점 현재 공실 상태이고, 임대관계는 미상입니다. 별도로 매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 토지에 갑구1-1 금지사항 등기가 있다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원과 별개로 이 별도등기의 원인·효력은 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층703호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2022.12.22 설정됐던 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.09.21 국민은행 근저당권이고, 그 이후 서울보증보험 주식회사 가압류, 국민은행 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 근거는 없다
감정가는 295,000,000원, 현재 최저매각가는 206,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 206,500,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 144,550,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 101,185,000원 | 34.3% | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가 자체는 낮아지지만, 이 자료만으로는 어느 회차가 시장가보다 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 대입할 수 있는 자료가 제시되지 않았으므로 가격 판단을 별도로 해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 202,809,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 4,498,523,020원, 예상 배당액은 202,809,000원, 미배당액은 4,295,714,020원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 시화나래중학교 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 지붕 지상 10층 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지이며 토지면적은 1,745.7㎡, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 295,000,000원과 최저가 206,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 별도등기 원본 확인. 대지권의 목적인 토지에 기재된 갑구1-1 금지사항 등기의 원인과 매수인에게 미치는 영향을 매각물건명세서·토지등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정시점에는 공실이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현장 점유와 사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 채권은 큰 폭으로 미배당되지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도·규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등 토지이용계획을 실제 영업·임대 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가와 시세 70%는 다르다”
이 사건의 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 206,500,000원입니다. 권리 구조만 보면 국민은행 근저당 이후의 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 실거래 시세 자료가 없고, 감정시점 현재 공실·임대관계 미상이며, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 별도등기 확인이 선행돼야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
