수원지방법원 2025타경647. 시흥 정왕동 지뜨프라자 6층 602호로, 공부상 근린생활시설이며 감정시점 현재 공실로 조사된 물건입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.09.21 설정된 국민은행 근저당권 4,200,000,000원입니다. 이후 서울보증보험의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있음이 명시돼 있습니다. 본건 자체의 후순위 권리가 소멸하는 것과 토지 별도등기의 내용은 별개이므로, 해당 등기가 소유권 취득·처분·사용에 어떤 영향을 주는지는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정시점에도 공실로 확인돼 임차보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 2022.12.22 설정됐던 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당은 2023.09.22 일부포기로 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.09.21 국민은행 근저당입니다. 서울보증보험 가압류 298,523,020원과 시흥시 압류는 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%
현재 최저매각가는 206,500,000원으로 감정가 295,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 144,550,000원(49%), 3회 유찰 시 101,185,000원(34.3%)으로 내려갑니다. 다만 이 물건은 실거래 가격 비교가 아니라 권리구조·공실 상태·상가 환금성·별도등기 확인이 우선인 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 4,295,714,020원 |
| 2회 유찰 · 49% | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 4,356,796,720원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 4,399,554,610원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금은 낮아지지만, 국민은행을 포함한 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 그러나 이 미배당 채권은 본 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 206,500,000원 가정 시 집행비용 3,691,000원을 제외한 202,809,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 서울보증보험 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당은 4,295,714,020원이나 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 속하고, 토지는 평지의 사다리형 상업용 부지입니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공실 근린시설이므로 실제 매수층·임차수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 등기 원문을 확인하고, 낙찰 후 권리행사에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정시점에는 공실이지만 매각기일 전 점유관계가 바뀌었는지 현황조사·현장방문으로 다시 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 현재 최저가는 206,500,000원이지만 임대료·공실기간·관리비 등 실제 수익성 자료를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가의 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건은 권리의 큰 줄기만 보면 단순합니다. 2023.09.21 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 서울보증보험 가압류와 시흥시 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰의 승부처는 권리 순위 밖에 있습니다. 공실 근린생활시설이라는 용도와 대지권 목적 토지의 별도등기를 확인하지 않은 채 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 깨끗하지만, 토지 별도등기와 상가 환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
