수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 7층 704호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권 4,200,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2023-517호로 등기돼 있으며, 이후 서울보증보험 주식회사의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌습니다.
등기자료상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가 기준시점 현재 해당 근린생활시설은 공실 상태로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 적시돼 있으므로, 현장 점유 상태는 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 감정시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 점유·임대관계 | 감정시점 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.09.21 국민은행 근저당권입니다. 2025.04.28 서울보증보험 주식회사 가압류 298,523,020원, 2025.06.10 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.04.07 시흥시 압류는 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.12.22 설정됐던 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당권은 2023.09.22 등기말소됐습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 393,000,000원, 현재 최저매각가는 275,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 192,570,000원, 세 번째 유찰 시 134,799,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 275,100,000원 | 270,448,600원 | 4,228,074,420원 |
| 2회 유찰 시 | 192,570,000원 | 189,074,020원 | 4,309,449,000원 |
| 3회 유찰 시 | 134,799,000원 | 132,111,814원 | 4,366,411,206원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지지만, 동시에 채권자 미배당액은 4,228,074,420원 → 4,309,449,000원 → 4,366,411,206원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 채권자의 큰 미배당액과 매수인의 실질취득비용은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,651,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 270,448,600원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,498,523,020원 중 예상 채권자 배당은 270,448,600원, 미배당액은 4,228,074,420원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 배당표의 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 공부상 근린생활시설이며 감정 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,745.7㎡, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 기재된 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 등기를 원본으로 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정시점에는 공실이지만 임대관계는 미상으로 적시돼 있습니다. 입찰 직전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 275,100,000원은 감정가 393,000,000원의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 192,570,000원, 3회 유찰 시 134,799,000원으로 제시돼 있으므로 자금계획별 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 4,228,074,420원은 채권자 측 부족액이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 토지 별도등기의 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 현재 등기 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.09.21 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 서울보증보험 주식회사 가압류·임의경매개시결정·시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원이며, 감정시점에는 공실이었습니다.
다만 결론을 단순히 “깨끗하다”로 끝내기는 어렵습니다. 매각물건명세서에 대지권 목적 토지의 별도등기가 명시돼 있고, 임대관계도 미상으로 적시돼 있기 때문입니다. 또한 최저가 275,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 실질취득도 현재 최저가 275,100,000원. 다만 토지 별도등기와 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 판단하는 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
