수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 7층 705호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 등기상 현재 말소기준권리는 2023.09.21. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 4,200,000,000원입니다. 그 뒤 서울보증보험의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에 앞서 존재했던 부안수산업협동조합 2,208,000,000원과 고흥군수산업협동조합 6,000,000,000원의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 임차인도 없고 감정시점 현재 공실이므로 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 다만 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 매각물건명세서 기재는 반드시 원문을 대조해야 할 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층 705호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 243,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 공실로 조사됐고 임차보증금 인수 문제도 없습니다. 말소기준인 국민은행 근저당권 이후 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 243,600,000원으로, 감정가 348,000,000원에서 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 동일 건물·유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다.
근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 통해 가격을 바로 비교하기 어렵고, 공실 상태인 상업용 물건은 실제 임대수익과 공실 지속 가능성이 가치 판단에 직접 영향을 줍니다. 따라서 이번 사건의 할인율은 경매 회차상의 할인일 뿐, 시장가격 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,210,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 239,389,600원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 4,498,523,020원 중 239,389,600원이 배당되고, 미배당은 4,259,133,420원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 지상 10층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 평지·사다리형, 토지면적 1,745.7㎡, 공시지가 2,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 공실. 감정시점 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 근린시설의 환금성 판단에는 실제 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 대조. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 등기의 정확한 내용과 매각 후 효력을 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 감정시점에는 공실로 확인됐으므로 현재 점유관계와 내부 상태가 그대로인지 현장을 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 243,600,000원은 감정가 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 유사 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 임대수익 검증. 근린시설은 실제 임대료와 공실기간이 가치에 직접 영향을 주므로 예상 임대수익을 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 170,520,000원, 3회 유찰 시 119,363,999원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 별도등기와 가격 검증이 중요하다
이 사건은 임차인이 없고, 국민은행 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류·경매개시결정·압류가 모두 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 결론을 “안전하다” 한마디로 끝내기에는 두 가지 확인점이 큽니다. 첫째, 대지권 목적 토지의 별도등기입니다. 둘째, 가격입니다. 1회 유찰돼 감정가 70%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고 감정시점 현재 공실인 근린시설이므로, 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원, 입찰 판단은 별도등기 원문과 상가 가격·임대수요 확인 후가 맞습니다.
