수원지방법원 2025타경647. 시흥 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 7층 701호의 근린시설입니다. 감정가 341,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 238,700,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 경매를 신청한 채권자는 국민은행입니다. 국민은행 근저당의 채권최고액은 4,200,000,000원이며 신청채권액은 3,632,178,108원입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 분명합니다. 2023년 9월 21일 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 서울보증보험 가압류, 국민은행 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 순서대로 들어왔습니다. 자료상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않고 감정 시점에는 공실로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 감정 기준 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 238,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.21 국민은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 해당 근린시설은 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다. 따라서 제공된 자료 안에서는 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 발생하지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 국민은행 근저당 이후의 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 238,700,000원으로 감정가 341,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 숫자는 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 238,700,000원 | 4,263,964,820원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 167,090,000원 | 4,334,572,280원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 116,963,000원 | 4,383,997,502원 |
이 회차별 숫자는 채권자가 얼마를 못 받느냐를 보여줄 뿐, 해당 근린시설의 시장가격을 뜻하지 않습니다. 매각가가 내려갈수록 국민은행 등 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,141,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 234,558,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,700,000원을 전제로 한 추정입니다. 집행비용 4,141,800원을 제외한 234,558,200원이 국민은행 근저당에 배당되고, 서울보증보험 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권자 미배당액은 4,263,964,820원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며 외벽은 석재붙임·강화유리 마감, 승강기·소방·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m 내외 포장도로와 남동측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 사다리형 상업용 부지입니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다.
- 이용. 701호는 사건상 근린시설로 분류되고 감정 기준 공실입니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 대지권 목적 토지의 별도등기가 명시돼 있으므로 그 권리 내용과 매각 후 효력을 토지 등기부에서 직접 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 감정 시점에는 공실이지만 실제 입찰 시점의 점유 상태가 달라질 수 있으므로 현황조사·현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고 주변 근린시설의 실제 매매가와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역 외에 국가산업단지·특수지역·성장관리권역· 토지거래계약 허가구역 표시가 있으므로 취득·이용 계획과의 충돌 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당 시뮬레이션에 반영되지 않을 수 있는 당해세와 미납 관리비 등 실제 취득 부대비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부에 나타난 주된 권리만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 소멸하며, 임차인도 확인되지 않아 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있어 그 내용을 확인하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 한 번 유찰돼 감정가의 70%인 238,700,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 근린시설이고 현재 공실입니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 토지 별도등기 확인 → 실제 점유 확인 → 주변 근린시설 매매·임대 시세 검증. 세 단계가 확인돼야 현재 238,700,000원의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
