수원지방법원 2025타경647. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 5층 504호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 현재 등기상 핵심 권리는 2023년 9월 21일 설정된 국민은행 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이 되며 그 뒤에 설정된 서울보증보험 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
감정가 393,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 275,100,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실과 시장가치가 싸다는 판단은 별개입니다. 특히 감정평가 당시 공실인 근린시설이라는 점을 고려하면, 실제 임대수요와 매매 환금성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.21. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
2022년 설정됐던 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당권은 2023.09.22. 일부포기를 원인으로 말소돼 현재 말소기준이 아닙니다. 실제 기준은 2023.09.21. 국민은행 근저당권입니다. 그 이후의 서울보증보험 가압류 298,523,020원, 국민은행 경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 393,000,000원의 70%인 275,100,000원입니다. 다음 회차를 단순 시나리오로 보면 2회 유찰 시 192,570,000원(49%), 3회 유찰 시 134,799,000원(34.3%)으로 낮아집니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 어느 회차가 실제 시장가 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 275,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 192,570,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 134,799,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,651,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 270,448,600원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 275,100,000원을 기준으로 집행비용 4,651,400원을 제외한 전액이 국민은행 근저당에 배당돼도 국민은행 채권은 미배당 상태로 남습니다. 서울보증보험 가압류 배당과 소유자 잔여는 0원이며, 전체 미배당액은 4,228,074,420원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근에 위치하고, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 감정평가 대상 건물에는 근린생활시설과 위락시설이 함께 존재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 남동측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형 상업용 부지입니다.
- 환금성. 현재 공실인 상업용 근린시설이고 비교 실거래 자료가 없어, 실제 임대수요와 매매수요를 별도로 확인하지 않으면 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지에 갑구1-1 금지사항 별도등기가 있으므로 해당 토지 등기와 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 공실·점유 재확인. 감정시점에는 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 수익성 검증. 상업용 물건은 매매가뿐 아니라 공실기간과 임대수요가 실질가치를 좌우하므로 예상 임대료와 공실 리스크를 함께 보세요.
- 세금·배당 변수. 시흥시 압류가 존재하고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 배당요구·조세채권 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해 권리와 현황이 동일한지 최종 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 판단은 아직 별개”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2023.09.21. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류, 경매개시결정, 압류가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 275,100,000원이 곧 인수금액을 반영한 실질취득액입니다.
그러나 투자 판단의 결론은 권리만으로 끝나지 않습니다. 본건은 공실 근린시설이고 실제 거래시세 자료가 없으며, 대지권 목적 토지에 별도등기도 존재합니다. 감정가 대비 70%까지 낮아졌다는 이유만으로 “싸다”고 평가할 수 없는 이유입니다. 권리 인수는 낮지만 가격·환금성 검증은 반드시 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
