수원지방법원 2025타경647. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 7층 702호의 근린시설 경매입니다. 감정가는 295,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 206,500,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 주식회사지뜨이고, 경매를 신청한 채권자는 주식회사국민은행입니다. 국민은행의 2023.09.21. 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 서울보증보험 주식회사 가압류와 시흥시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 감정시점 현재 공실이고 별도의 임차인도 확인되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에는 “대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음”이라는 비고가 있어, 이 부분은 입찰 전 토지 등기와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 감정시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,632,178,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2022.12.22. 설정된 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.09.21. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.04.28. 서울보증보험 주식회사의 298,523,020원 가압류, 2025.06.10. 임의경매개시결정, 2026.04.07. 시흥시 압류는 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 206,500,000원으로 감정가 295,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 144,550,000원(감정가 49%), 그다음은 101,185,000원(감정가 34.3%)입니다.
다만 이 물건은 비교할 실거래 자료가 없어 “감정가의 70%니까 싸다”라고 판단할 근거가 없습니다. 근린시설은 같은 건물 안에서도 위치·전면성·동선·임대수익에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 현재 최저가의 가격 메리트는 별도의 현장 임대·매매 조사 없이 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 202,809,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,691,000원을 제외한 202,809,000원이 국민은행에 배당되고, 서울보증보험과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 4,295,714,020원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 4,295,714,020원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 4,356,796,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 4,399,554,610원 | 0원 |
국민은행의 신청채권액은 3,632,178,108원입니다. 현재 회차 예상배당은 202,809,000원으로 신청채권이 전액 충족되지 않으며, 유찰이 더 진행될수록 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 하지만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근이며 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용. 공부상 근린생활시설로서 감정 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 지붕 지상 10층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 1,745.7㎡의 평지·사다리형 상업용 건부지이며 일반상업지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외 포장도로와 남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 등기의 정확한 내용과 매각 후 효력을 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
- 현장 공실 재확인. 감정시점에는 공실이지만 실제 매각기일 전 점유상태가 바뀌었는지 확인해야 합니다.
- 임대수익 조사. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 동일 건물·인근 근린시설의 매매가와 임대료를 별도로 조사해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 용도·영업 가능성 확인. 근린생활시설의 실제 활용 가능 업종과 건축물대장·관리규약상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제를 입찰 목적과 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 토지 별도등기 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정시점 현재 공실이라 임차인 인수 문제도 확인되지 않았습니다.
반면 투자 판단의 핵심은 가격과 토지 별도등기입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 명세서 기재가 있으므로, 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 바로 안전한 매수 가격이라고 결론내리기는 어렵습니다. 이 사건은 “권리 인수는 0원, 가격과 별도등기는 추가 확인”이 핵심입니다.
